[부동산상식] 주택담보대출 필수 용어 LTV, DTI, DSR 쉽게 이해하기
김철수
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2022.10.28 15:16
LTV, DTI, DSR은 내 집 마련을 위해 은행에서 대출상품을 알아볼 때나 뉴스를 통해 쉽게 접하게 되는 용어들입니다. 흔히 접하는 것에 반해, 정확한 뜻은 잘 모르는 경우가 많은데요. 아무래도 영어 약자이다 보니 어렵게 다가올 수 있지만, 알고 보면 간단한 용어이니 꼭 제대로 알아가시기 바랍니다.
■ LTV - Loan to Value : 주택담보대출비용
Loan은 대출금, Value는 집값을 의미합니다. 즉 주택을 은행에 담보로 제공했을 때 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 그 비율을 뜻합니다.
가령, 시세 10억짜리 집을 담보로 하여 대출받을 때 LTV가 40%라면 4억을 대출받을 수 있다는 뜻이 되는 것입니다.
현재 투기지역, 투기과열지구의 경우 주택담보대출 LTV의 비율은 40% 적용되며, 조정대상지역의 경우 60%, 조정대상지역 외의 수도권은 70%가 적용됩니다.
그렇다면, 담보로 잡는 주택의 가치는 어떤 기준으로 선정하는 걸까요?
은행의 경우 일반적으로 국민은행 KB 부동산 시세를 기준으로 부동산의 가치를 평가합니다. 금융감독원의 경우는 담보 물건의 시세를 평가하는 방식으로 평가하는데요. 국세청 기준 시가, 국민은행 KB 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있습니다.
■ LTI - Debt to Income : 총부채상환비율
Debt은 부채, Income는 소득(수입)이죠. 식으로 나타내면 <담보대출의 원리금 상환액+기존 부채의 이자를 연간 소득으로 나눈 값>으로 말할 수 있는데요. 채무자의 소득을 기준으로 하여, 대출금을 상환할 수 있는지 그 능력을 판단하여 대출한도를 정하는 것을 말합니다.
예를 들어, 연소득 1억인 사람에게 DTI 40%를 적용할 경우 원리금 상환액이 최대 4,000만원으로 책정되는 것입니다.
금융기관은 DTI 산정 시에 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인합니다. 근로소득자는 근로소득 원천징수영수증을 통해 연간소득을 확인할 수 있으며, 사업소득자의 경우 세무서에서 발행한 소득금액증명원을 제출하면 됩니다. 증빙자료를 금융기관에 제출하기 어려운 경우, 연금소득, 국민연금, 건강보험료, 신용카드 사용액, 임대소득 등 추가로 인정되는 서류로 대체할 수 있으며, 증빙자료를 제출하지 못하면 인정 소득과 신고 소득을 각각 95%, 90%로 차감하여 반영하게 됩니다.
DTI 원리금은 상환기간에 따라 달라지는데요. 상환기간이 길어지면 원리금이 낮아지기 때문에 더 많은 대출금을 받을 수 있게 됩니다.
■ DSR - Debt Service Ratio : 채무상환비율
Debt은 부채, Ratio는 비율입니다. 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, DTI보다 더 까다롭고 엄격한 기준으로 대출금액을 산정하는 방식입니다.
DTI는 주택담보대출에 기존 대출의 ‘이자 상환액’만을 더한 뒤 연간 소득으로 나누어 산출하지만, DSR의 경우 주택담보대출에 기존 대출의 ‘이자 상환액’과 ‘원금’을 모두 더한 뒤 연간소득으로 나누어 산출합니다. DTI와 비교했을 때 아무래도 대출 산정액이 낮게 책정될 수밖에 없겠죠.
여기에 DSR은 대출 원리금은 물론, 신용카드 미결제액, 할부금 등 모든 부채의 원리금까지 계산하므로, 이러한 기존 대출을 미리 갚거나 사용하지 않는 마이너스 통장은 한도를 해제하고 신청하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다.
■ 주택담보대출 적용법
일반적으로 주택담보대출은 LTV 70% 이내의 수준입니다. 하지만 해당 지역이 투기과열지구나 조정 대상 지역에 해당할 경우 대출 조건이 달라지죠. 보통 집값이 빠르게 상승하는 경우 주택시장의 안정을 확보하기 위해 금융 규제가 강화되는데요. 이에 따라 연간 소득이나 부채의 조건이 같은 사람이라 해도 지역에 따라 대출 받을 수 있는 금액에 차이가 생깁니다. 한 지역이 투기과열지역과 조정대상지역에 중복으로 함께 지정될 수도 있는데, 이렇게 되면 상당히 강력한 제재를 받는다고 볼 수 있습니다.
또한 시중은행은 DSR 70%가 넘는 경우 ‘위험대출’로, 90%가 넘는 경우는 ‘고위험대출’로 보아 대출을 제한하거나 거절할 수 있습니다.
담보 대출의 기준은 갈수록 까다로워지고 제약이 많아지는 실정입니다. 제도에 변화가 생길 때마다 꼭 확인하고 정보를 새겨두시기 바랍니다.
■ LTV - Loan to Value : 주택담보대출비용
Loan은 대출금, Value는 집값을 의미합니다. 즉 주택을 은행에 담보로 제공했을 때 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 그 비율을 뜻합니다.
가령, 시세 10억짜리 집을 담보로 하여 대출받을 때 LTV가 40%라면 4억을 대출받을 수 있다는 뜻이 되는 것입니다.
현재 투기지역, 투기과열지구의 경우 주택담보대출 LTV의 비율은 40% 적용되며, 조정대상지역의 경우 60%, 조정대상지역 외의 수도권은 70%가 적용됩니다.
그렇다면, 담보로 잡는 주택의 가치는 어떤 기준으로 선정하는 걸까요?
은행의 경우 일반적으로 국민은행 KB 부동산 시세를 기준으로 부동산의 가치를 평가합니다. 금융감독원의 경우는 담보 물건의 시세를 평가하는 방식으로 평가하는데요. 국세청 기준 시가, 국민은행 KB 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있습니다.
■ LTI - Debt to Income : 총부채상환비율
Debt은 부채, Income는 소득(수입)이죠. 식으로 나타내면 <담보대출의 원리금 상환액+기존 부채의 이자를 연간 소득으로 나눈 값>으로 말할 수 있는데요. 채무자의 소득을 기준으로 하여, 대출금을 상환할 수 있는지 그 능력을 판단하여 대출한도를 정하는 것을 말합니다.
예를 들어, 연소득 1억인 사람에게 DTI 40%를 적용할 경우 원리금 상환액이 최대 4,000만원으로 책정되는 것입니다.
금융기관은 DTI 산정 시에 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인합니다. 근로소득자는 근로소득 원천징수영수증을 통해 연간소득을 확인할 수 있으며, 사업소득자의 경우 세무서에서 발행한 소득금액증명원을 제출하면 됩니다. 증빙자료를 금융기관에 제출하기 어려운 경우, 연금소득, 국민연금, 건강보험료, 신용카드 사용액, 임대소득 등 추가로 인정되는 서류로 대체할 수 있으며, 증빙자료를 제출하지 못하면 인정 소득과 신고 소득을 각각 95%, 90%로 차감하여 반영하게 됩니다.
DTI 원리금은 상환기간에 따라 달라지는데요. 상환기간이 길어지면 원리금이 낮아지기 때문에 더 많은 대출금을 받을 수 있게 됩니다.
■ DSR - Debt Service Ratio : 채무상환비율
Debt은 부채, Ratio는 비율입니다. 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, DTI보다 더 까다롭고 엄격한 기준으로 대출금액을 산정하는 방식입니다.
DTI는 주택담보대출에 기존 대출의 ‘이자 상환액’만을 더한 뒤 연간 소득으로 나누어 산출하지만, DSR의 경우 주택담보대출에 기존 대출의 ‘이자 상환액’과 ‘원금’을 모두 더한 뒤 연간소득으로 나누어 산출합니다. DTI와 비교했을 때 아무래도 대출 산정액이 낮게 책정될 수밖에 없겠죠.
여기에 DSR은 대출 원리금은 물론, 신용카드 미결제액, 할부금 등 모든 부채의 원리금까지 계산하므로, 이러한 기존 대출을 미리 갚거나 사용하지 않는 마이너스 통장은 한도를 해제하고 신청하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다.
■ 주택담보대출 적용법
일반적으로 주택담보대출은 LTV 70% 이내의 수준입니다. 하지만 해당 지역이 투기과열지구나 조정 대상 지역에 해당할 경우 대출 조건이 달라지죠. 보통 집값이 빠르게 상승하는 경우 주택시장의 안정을 확보하기 위해 금융 규제가 강화되는데요. 이에 따라 연간 소득이나 부채의 조건이 같은 사람이라 해도 지역에 따라 대출 받을 수 있는 금액에 차이가 생깁니다. 한 지역이 투기과열지역과 조정대상지역에 중복으로 함께 지정될 수도 있는데, 이렇게 되면 상당히 강력한 제재를 받는다고 볼 수 있습니다.
또한 시중은행은 DSR 70%가 넘는 경우 ‘위험대출’로, 90%가 넘는 경우는 ‘고위험대출’로 보아 대출을 제한하거나 거절할 수 있습니다.
담보 대출의 기준은 갈수록 까다로워지고 제약이 많아지는 실정입니다. 제도에 변화가 생길 때마다 꼭 확인하고 정보를 새겨두시기 바랍니다.
