‘조물주 위에 건물주’라는 (농담 아닌) 농담이 있죠. 건물주라 하면 대단한 부자를 떠올리는 경우가 많지만, 오피스텔이나 작은 상가 등을 소유하고 월세를 받는 중산층은 생각보다 많이 분포하고 있습니다.

은퇴 후의 삶이 길어지면서 이에 대한 대비책으로 여러 금융상품에 가입하거나 주식, 수익형 부동산 등에 투자하는 사람들이 부쩍 늘어났습니다. 한때 꼬마빌딩 붐이 일기도 했었죠. 주택이나 빌딩을 소유하고 임대소득을 받는 것은 많은 사람들이 꿈꾸는 삶이기도 하죠.

단어 그대로, 임대소득은 오피스텔, 아파트, 상가 등을 사서 월세를 받는 방식입니다. 매달 일정 금액의 소득이 생기는 구조이죠. 그래서 임대소득으로 이득을 보고 싶다면 금리와 수익률의 구조를 잘 알아야 합니다. 아마 분양인 여러분들도 투자를 목적으로 하는 고객님들을 많이 만나실 텐데요. 이같은 내용에 대해 잘 모르셨다면 이번 기회에 꼭 숙지해 두시기 바랍니다.


앞서 임대수익을 목적으로 하는 부동산 투자를 할 경우 금리와 수익률의 구조를 잘 알아야 한다고 언급했는데요. 수익률을 계산하는 방법부터 살펴보겠습니다.

1억짜리 오피스텔을 사서 보증금 1000만원에 55만원의 월세를 받는다고 가정하겠습니다. 은행금리는 대충 2%로 계산할게요.

1년 동안 받게 되는 월세의 총합은 (55만원*12개월) 660만원입니다. 1억을 투자해 연 660만원을 버는 셈이니 매년 6.6%의 수익을 올린다는 뜻이 됩니다. 은행 금리는 2%이니, 은행에 맡기는 것보다 높은 수익을 올리게 되는 셈이죠. 여기에서 또 세입자에게 받는 보증금 1000만원을 빼면 수익률은 더 올라갑니다.

하지만 실제로 오피스텔을 사게 되면 각종 세금을 납부해야 하는 문제가 있습니다. 이 부분 역시 셈에 포함해야 하는데요. 내가 소유한 부동산에 대한 각종 세금, 수수요, 종합소득세 등을 통틀어 제반비용이라 부릅니다.

‘뭐야, 이것 저것 다 빼면 남는 게 없겠는데?’라고 생각하실 수도 있지만, 반면에 사람들은 부동산을 구매할 때 전액을 현금으로 지불하지 않습니다. 일정 부분 대출을 받게 되죠. 따라서 내가 투자하는 금액 역시 줄게 됩니다.

1억짜리 오피스텔에 60%의 대출이 가능하다고 해보겠습니다. 금리는 3.5%로 계산해 볼게요. 대출로 받는 6000만원과 보증금 1000만원을 제외한 나의 실투자금은 3000만원이 됩니다.

은행에서 빌린 6,000만원에 3.5%의 금리가 발생하므로 1년에 210만원의 이자를 납부해야 합니다. 월세로 받는 660만원 중에 210만원은 다시 은행으로 돌려주어야 하는 셈이죠. 결국 3000만원을 투자해 450만원의 수익을 올리는 결과가 측정됩니다. 수익률은 약 15%입니다.

실제 분양 시장에는 다양한 상품이 존재합니다. 실투자금 3천만원 정도에 오피스텔이나 도시형 생활주택을 살 수도 있고, 분양 상품에 따라 무이자 대출을 지원을 받을 수 있죠. 최근 몇 년 간 각광받고 있는 지식산업센터의 경우 특히 부동산 세금에서 여러가지 혜택을 볼 수 있습니다.