[부동산상식] 상가 투자를 위해 반드시 알아야 할 기본상식
김철수
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2022.11.21 14:07
그동안의 부동산시장은 주택 거래 위주로 돌아갔지만, 아파트 가격의 상승과 정부의 부동산 규제로 인해 상업용 수익형부동산에 대한 인기가 날로 높아지고 있습니다. 수익형부동산 시장은 코로나19의 여파로 인해 한동안 얼어있던 게 사실인데요. 올해 초를 기점으로 조금씩 회복세를 보이면서, 5대 광역시의 상업·업무용 거래량은 올해 역대 최고치를 기록했습니다.
아파트로 돈을 버는 방법은 주로 ‘시세차익’이지만, 상업용 수익형부동산은 시세차익보다는 ‘임대수익’을 얻기 위한 목적이 크죠. 단지내 상가, 근린상가, 복합상가 등 종류도 다양한데요. 상업용 수익형부동산의 종류와 특성, 그리고 기본 용어들에 대해서 살펴보겠습니다.
■ 상가분양 기본 용어
▸ 테넌트
상업시설 내에 입점되는 브랜드, 혹은 브랜드 운영업체를 가리키는 용어입니다.
▸ 키 테넌트 (앵커 터넌트)
복합 쇼핑몰이나 상가의 핵심 점포를 말합니다. 고객의 방문을 유도하고 상가에 머무르는 시간을 늘려, 상가 전체의 상권을 활성화 하는 역할을 하는 곳으로, 카페, 멀티플렉스, 서점(도서관) 등이 대표적입니다.
▸ 샤워효과, 분수효과
멀티플렉스는 보통 건물의 최상층에 위치하죠. 같은 층, 혹은 한층 아래에는 보통 식당가가 밀집해 있습니다. 멀티플렉스에 영화를 보러 가는 고객(혹은 보고 나온 고객)은 아주 자연스럽게 일행과의 식사를 위해 해당 식당가를 찾게 되죠.
이처럼 키 테넌트(앵커 터넌트)를 위층에 두어 고객을 아래로 분산하는 것을 샤워효과라고 합니다. 반대로 서점이나 식료품 매장, 대형마트 등 매장을 지하에 두어 고객을 위로 올려주는 것은 분수효과라고 부릅니다.
▸ MD
개략적인 상가의 상품 구성, 층별 계획을 말합니다. MD는 Merchandising의 약어로 원래 유통에서 쓰던 용어인데요. 생산에서 마케팅까지의 과정을 이르는 상품화계획이라고 이해하시면 됩니다.
부동산에서의 MD는 건물에 어떤 시설을 배치할 것인지를 고민하는 구성을 비롯해 세부적인 매장 구획이나 내용까지를 포함합니다.
▸ PM
부동산 사업에서도 PM이라는 단어를 쓰지만 뜻이 조금 다릅니다. 상업용 수익형부동산에서의 PM은 건물의 임대관리, 공실관리, 수익관리 등의 업무를 수행하는 행위 혹은 그 관리자를 뜻합니다.
▸ LM
테넌르를 임대시키는 업무, 또는 그 담당자를 말합니다. (PM이 이 업무를 수행하기도 합니다.)
■ 상업용 수익형부동산의 종류
▸ 근린상가
근린상가는 주거지역의 인근 혹은 상업지역에 위치한 상가로 주로 프라자 형태가 많습니다. 상가가 밀집되어 있기 때문에 집중효과가 있지만, 그만큼 경쟁이 치열한 편입니다. 아파트 단지 등과 밀접해 있기 때문에 식료품점, 학원, 편의점, 빵집 등 생활밀착형 업종이 들어서는 편입니다.
▸ 단지내 상가와 복합상가
단지내 상가는 아파트(공동주택) 입주민의 편의를 위해 설계 단계에서부터 제공되는 상가입니다. 슈퍼, 편의점, 부동산, 미용실, 어린이집 등 생활밀착형 업종으로 입주민이라는 고정고객이 존재하기 때문에 타 상가보다 다소 안정적이라는 장점이 있습니다. 다만 슈퍼마켓이나 편의점의 경우 인근에 대형마트가 있을 경우 다소 매출이 떨어질 수 있습니다.
복합상가는 단지내 상가와 비슷한 개념인데요. 업무시설과 복합된 상가를 뜻하는 말로, 넓은 공용공간을 이용하기 때문에 일반적 단지 내 상가보다 규모가 크고 좀 더 전문적인 형태를 띄는 것이 특성입니다. 오피스텔이나 지식산업센터 등의 큰 건물에 들어서는 스트리트형 쇼핑몰이 대표적인 예시입니다.
▸ 테마상가
이전에 크게 유행했던 형태로 명동의 밀리오레가 대표적 테마상가로 꼽히죠. 비슷한 종류의 상품을 판매하는 업종을 한 데 모아둔 형태로, 안에 작은 점포를 붙여놓아 지분분양을 하는 것이 일반적이었습니다. 인터넷 쇼핑이 크게 흥하면서부터는 테마상가의 인기가 크게 떨어졌기 때문에, 최근에는 이러한 시설이 새로 지어지거나 투자를 하는 일이 적습니다.
■ 상업용 수익형부동산 투자 기준
상업용 수익형부동산은 첫째도 둘째도 상권이 중요합니다. 유동인구가 많이 모이는 곳이어야 하죠. 대개의 상가는 도시의 중심부나 지하철 등 교통여건이 좋아 사람이 모이는 곳에 위치해 있는데요. 실제 유동인구가 얼마나 많은지, 그 사람들이 그 공간에 얼마나 머무르는지(그냥 지나쳐가는 통로라면 의미가 없겠죠), 상가 구성이 잘 되어 있는지 등을 살펴야 합니다.
일정 수요를 품고 있는 아파트 단지내 상가나 지식산업센터 밀집 지역이 여러 가지 측면에서 유리한데요. 이에 대한 이야기는 다음에 더 자세하게 다뤄보겠습니다.
아파트로 돈을 버는 방법은 주로 ‘시세차익’이지만, 상업용 수익형부동산은 시세차익보다는 ‘임대수익’을 얻기 위한 목적이 크죠. 단지내 상가, 근린상가, 복합상가 등 종류도 다양한데요. 상업용 수익형부동산의 종류와 특성, 그리고 기본 용어들에 대해서 살펴보겠습니다.
■ 상가분양 기본 용어
▸ 테넌트
상업시설 내에 입점되는 브랜드, 혹은 브랜드 운영업체를 가리키는 용어입니다.
▸ 키 테넌트 (앵커 터넌트)
복합 쇼핑몰이나 상가의 핵심 점포를 말합니다. 고객의 방문을 유도하고 상가에 머무르는 시간을 늘려, 상가 전체의 상권을 활성화 하는 역할을 하는 곳으로, 카페, 멀티플렉스, 서점(도서관) 등이 대표적입니다.
▸ 샤워효과, 분수효과
멀티플렉스는 보통 건물의 최상층에 위치하죠. 같은 층, 혹은 한층 아래에는 보통 식당가가 밀집해 있습니다. 멀티플렉스에 영화를 보러 가는 고객(혹은 보고 나온 고객)은 아주 자연스럽게 일행과의 식사를 위해 해당 식당가를 찾게 되죠.
이처럼 키 테넌트(앵커 터넌트)를 위층에 두어 고객을 아래로 분산하는 것을 샤워효과라고 합니다. 반대로 서점이나 식료품 매장, 대형마트 등 매장을 지하에 두어 고객을 위로 올려주는 것은 분수효과라고 부릅니다.
▸ MD
개략적인 상가의 상품 구성, 층별 계획을 말합니다. MD는 Merchandising의 약어로 원래 유통에서 쓰던 용어인데요. 생산에서 마케팅까지의 과정을 이르는 상품화계획이라고 이해하시면 됩니다.
부동산에서의 MD는 건물에 어떤 시설을 배치할 것인지를 고민하는 구성을 비롯해 세부적인 매장 구획이나 내용까지를 포함합니다.
▸ PM
부동산 사업에서도 PM이라는 단어를 쓰지만 뜻이 조금 다릅니다. 상업용 수익형부동산에서의 PM은 건물의 임대관리, 공실관리, 수익관리 등의 업무를 수행하는 행위 혹은 그 관리자를 뜻합니다.
▸ LM
테넌르를 임대시키는 업무, 또는 그 담당자를 말합니다. (PM이 이 업무를 수행하기도 합니다.)
■ 상업용 수익형부동산의 종류
▸ 근린상가
근린상가는 주거지역의 인근 혹은 상업지역에 위치한 상가로 주로 프라자 형태가 많습니다. 상가가 밀집되어 있기 때문에 집중효과가 있지만, 그만큼 경쟁이 치열한 편입니다. 아파트 단지 등과 밀접해 있기 때문에 식료품점, 학원, 편의점, 빵집 등 생활밀착형 업종이 들어서는 편입니다.
▸ 단지내 상가와 복합상가
단지내 상가는 아파트(공동주택) 입주민의 편의를 위해 설계 단계에서부터 제공되는 상가입니다. 슈퍼, 편의점, 부동산, 미용실, 어린이집 등 생활밀착형 업종으로 입주민이라는 고정고객이 존재하기 때문에 타 상가보다 다소 안정적이라는 장점이 있습니다. 다만 슈퍼마켓이나 편의점의 경우 인근에 대형마트가 있을 경우 다소 매출이 떨어질 수 있습니다.
복합상가는 단지내 상가와 비슷한 개념인데요. 업무시설과 복합된 상가를 뜻하는 말로, 넓은 공용공간을 이용하기 때문에 일반적 단지 내 상가보다 규모가 크고 좀 더 전문적인 형태를 띄는 것이 특성입니다. 오피스텔이나 지식산업센터 등의 큰 건물에 들어서는 스트리트형 쇼핑몰이 대표적인 예시입니다.
▸ 테마상가
이전에 크게 유행했던 형태로 명동의 밀리오레가 대표적 테마상가로 꼽히죠. 비슷한 종류의 상품을 판매하는 업종을 한 데 모아둔 형태로, 안에 작은 점포를 붙여놓아 지분분양을 하는 것이 일반적이었습니다. 인터넷 쇼핑이 크게 흥하면서부터는 테마상가의 인기가 크게 떨어졌기 때문에, 최근에는 이러한 시설이 새로 지어지거나 투자를 하는 일이 적습니다.
■ 상업용 수익형부동산 투자 기준
상업용 수익형부동산은 첫째도 둘째도 상권이 중요합니다. 유동인구가 많이 모이는 곳이어야 하죠. 대개의 상가는 도시의 중심부나 지하철 등 교통여건이 좋아 사람이 모이는 곳에 위치해 있는데요. 실제 유동인구가 얼마나 많은지, 그 사람들이 그 공간에 얼마나 머무르는지(그냥 지나쳐가는 통로라면 의미가 없겠죠), 상가 구성이 잘 되어 있는지 등을 살펴야 합니다.
일정 수요를 품고 있는 아파트 단지내 상가나 지식산업센터 밀집 지역이 여러 가지 측면에서 유리한데요. 이에 대한 이야기는 다음에 더 자세하게 다뤄보겠습니다.
