[부동산상식] 기본중의 기본, 아파트/오피스텔/도시형생활주택의 차이

[부동산상식] 기본중의 기본, 아파트/오피스텔/도시형생활주택의 차이

김철수 0 7
도시형생활주택은 외형상 오피스텔과 차이가 없어 많은 분들이 오피스텔과 혼동하기 쉬운 주택유형입니다. 빌라, 아파트, 단독주택 등 이름만으로도 그 형태를 떠올리기 쉬운 주택과 달리 도시형생활주택은 많은 분들에게 다소 생소한 이름이기도 하죠. 도시형생활주택이란 무엇인지, 아파트나 오피스텔과는 어떻게 다른지 살펴보겠습니다.


■ 도시형생활주택

도시형생활주택은 2009년에 도입된 1~2인 가구를 위한 주거형태로, 전용 85㎡이하 300세대 미만의 생활주택입니다. 소규모 주택을 저렴하고 신속하게 공급하여 서민의 주거안전에 기여하고자 정부가 도입한 것으로, 보통 1룸~1.5룸으로 제공됩니다.

도시형생활주택은 단지형 연립주택, 단지형 세대주택, 원룸형주택 등 3가지 형태로 나뉘는데요. <단지형 연립주택>은  주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택이고, <단지형 다세대주택>은 세대당 주거전용면적 85㎥ 이하의 다세대주택으로 주거층 4층 이하, 연면적 660㎥ 초과로 건축하는 것을 말합니다. <원룸형주택>은 세대당 주거 전용면적 60㎡이하로 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 인정되는 건물입니다. (이때 각 세대는 지하층에 설치 불가합니다.)

청약통장 없이도 청약을 신청하는 것이 가능하며, 그래서 재당첨에 대한 제한도 없습니다. 또한 자격제한도, 거주의무도 없는 자유로운 형태죠. 게다가 아파트와 달리 임대사업자 등록도 가능합니다.

재당첨 제한은 없지만, 도시형 생활주택 역시 주택이기 때문에 주택수에 산정됩니다. 만약 이미 다른 주택을 가지고 있는 상태로 도시형 생활주택를 추가 분양받으면 양도세, 취득세 등의 중과를 받을 수 있는 것이죠. 이 때문에 도시형 생활주택을 분양 받을 때는 임대사업자 등록을 하는 경우가 많습니다.

오피스텔과의 가장 큰 차이는 전용률에서 나타납니다. 오피스텔의 전용률은 보통 35%~50%정도이지만, 도시형 생활주택은 70%~80%에 달하는 전용률을 자랑합니다. 이같은 차이가 생기는 이유는 오피스텔의 경우 주차장까지 분양면적에 포함되지만, 도시형 생활주택은 분양면적에서 주차장 면적이 제외되기 때문입니다.


■ 오피스텔

오피스텔은 office와 hotel의 합성어로, 우리나라에만 존재하는 말입니다. 80년대에 최초로 들어섰는데요, 업무시설과 주거를 겸비했다는 장점 덕분에 지금까지도 오래도록 사랑받는 주거형태이죠.

요약하자면 ‘업무를 주로하며 일부 숙식이 가능하도록 하는 건축물’이라고 할 수 있습니다. 주용도는 업무시설이며, 업무공간이 50%이상, 주거공간이 50% 미만으로 구성되어 있습니다. 사실상 구조는 원룸과 크게 다르지 않으며 복층형 오피스텔 등 다양한 형태로 발전해 왔습니다.

오피스텔의 가장 큰 특성은 주택법이 아닌 건축법을 적용 받는다는 사실입니다. 따라서 취득세 감면에서 제외되며, 중개수수료도 일반적인 주택에 비해 크게는 3배까지 비싼 편입니다. 단 주거용으로 등록하지 않으면 주택수에 포함되지 않으며, 임대사업자 등록이 가능하여 임대수익을 얻기 위한 투자용으로 각광받는 편입니다.

생활에 필요한 대부분의 가전 가구가 갖춰져 있다는 것 또한 장점으로 꼽히는데요. 은퇴 후 노후대비뿐만 아니라 재테크의 일환으로 젊은 세대에게도 인기가 높습니다.


■ 아파트

주택은 단독주택과 공동주택으로 나뉘며, 여기서 ‘공동주택’은 공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다.

아파트는 ‘공동주택’의 대표적인 형태인데요. 법적 정의는 ‘주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택(「주택법」 제2조제3호, 「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목)’입니다. (층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다.)

사실 아파트가 무엇인지를 모르는 분들은 없으실 겁니다. 그만큼 우리에게 가장 친숙한 존재이죠. 실제로 한국인의 절반은 아파트에 살고 있고, 전체 주택의 2/3를 차지한다고 한다고 하니, 대한민국이 아파트 공화국으로 불리는 것도 무리는 아닙니다.

아파트는 1930년대 일제시대에 최초로 등장하였으나, 이때에는 아파트라는 개념이 없어 아파트라고 부르지는 않았습니다. 초창기에는 5층 정도의 낮은 아파트가 유행했는데, 1970년대에 들어서며 인구의 급격한 증가와 함께 점차 아파트 층수가 높아지게 되었습니다. 2010년에는 주거기능 외에 업무, 레저활동이 가능한 주상복합 아파트가 인기를 끈 데 이어 최근에는 친환경 아파트가 크게 주목받고 있습니다.

국내에 건설되는 아파트의 대부분은 벽식구조입니다. 벽식구조에는 ‘보’가 필요하지 않아 층고를 낮출 수 있는데, 같은 높이에 더 많은 세대를 지을 수 있어 경제적 이득을 취할 수 있으며 공사기간도 짧아진다는 장점이 있습니다. 다만 소음에는 다소 취약하다는 단점이 있습니다. 사무실 등의 건물은 라멘구조로 ‘보’가 존재하여 소음에는 훨씬 강하죠. 또한 아파트는 벽식구조 특성상 내력벽을 허물 수 없기 때문에 주거자가 마음대로 구조를 바꿀 수 없어 처음 분양 받은 형태 그대로 평생을 살아야 합니다.

아파트는 토지매입, 사업계획승인, 입주자 모집 공고 승인, 감리자 지정, 준공승인 등 45개에 달하는 행정절차를 거쳐야 합니다. 까다롭고 번거롭지만 그만큼 안정성을 확보할 수 있다는 장점이 있기에 많은 사람들이 선호하는 것입니다. 다른 주택에 비해 편리하며, 환금성이 높아 그만큼 투자가치가 높습니다.
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