[부동산상식] 지역주택조합의 성공 조건의 비밀

[부동산상식] 지역주택조합의 성공 조건의 비밀

김철수 0 15
지역주택조합은 개인이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 조합원들이 모여 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 통해 공동으로 주택(아파트) 건설을 추진하는 사업입니다. 이미 지어진 아파트를 분양받거나 매매하는 것과는 달리 조합원을 모집하여 아파트를 ‘공동구매’하는 방식이기 때문에, 생대적으로 저렴한 분양가에 내 집 마련이 가능합니다.

지역주택조합은 무주택세대주 또는 무주택근로자의 주택마련을 위한 제도로써 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다. ‘서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자’가 조합원이 될 수 있으며, 직접 토지를 매입하고 건축비를 부담해야 합니다.


■ 지역주택조합의 낮은 성공률

여러모로 참 좋은 제도이지만, 지역주택조합은 사실 ‘원수에게나 추천하는 것’이라 칭해질 정도로 성공률이 낮은 것으로도 유명합니다. 한 공중파 프로그램의 통계조사에 따르면 2000년부터 2019년까지 진행된 지역주택조합 중 아파트 준공에 성공한 사례는 약 25%에 불과합니다. 지역주택조합 4곳 중 3곳은 실패했다는 뜻이죠.

지역주택조합의 실패율을 높이는 가장 큰 요소는 바로 ‘토지 매입’입니다. 조합원들은 전체 토지 중의 95%를 스스로 매입해야 하는데요. 직접 땅을 고르고, 땅주인을 설득하고, 또 매입하는 과정이 무척 어렵고 까다롭습니다. 토지를 매입했다 하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소되거나 다른 여타의 법적 문제에 휘말려 아예 허가를 받지 못하는 경우도 발생합니다.

뿐만 아니라 조합에 가입하면 탈퇴가 어렵고, 지속적으로 추가분담금을 납입해야 하는 등 불편함이 따르죠. 재개발이나 재건축의 경우 사업이 취소되어도 조합원들이 아무런 피해를 입지 않지만, 지역주택조합은 재산상의 손실을 겪는 경우가 많습니다.

그렇기에 지역주택조합에 대한 사람들의 일반적인 인식은 부정적인 편인데요. 지역주택조합에 실패하거나 성공하는 이유는 무엇인지, 정리를 해보도록 하겠습니다.


▶ 토지 매입이 어렵지 않아야

위에서 언급했듯 지역주택조합에서 가장 어려운 단계는 ‘토지 매입’입니다. 사업지의 특성과 지주수를 체크하여, 실제로 이 사업지의 토지를 매입하는 것이 어느 정도의 어려움을 안고 있는지 체크할 필요가 있죠.

사업지가 ‘이미 잘 나가는 노른자 땅’이라면, 해당 토지의 지주들이 쉽게 땅을 팔아 넘기려 하지 않을 겁니다. 노후주택단지의 경우 본인의 집을 떠나는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있어 매입 과정이 까다롭죠. 또한 아파트는 최소 ‘제2종 일반주거지역’에만 지을 수 있습니다. 해당 사업지의 토지가 ‘제1종 일반주거지역’인 경우 관할 시·구청을 통해 종 상향을 허가 받아야 하는데, 이게 통과되지 않아 사업이 지진부진 길어지거나 취소되는 일이 왕왕 발생합니다.

토지매입의 어려움을 고려한다면, 사업지가 위의 특성에 해당하지 않는지 먼저 체크해야겠죠. 사업지의 지주수도 중요한데요. 사업지의 지주가 너무 많을 경우 아무래도 그만큼 토지매입이 어려워지고 시간이 많이 소비될 수 있습니다.


▶ 너무 낮은 공급가는 경계해야

지역주택조합은 일반분양에 비해 저렴하지만, 공급가가 지나치게 낮은 상품은 경계해야 합니다.

지역주택조합의 공급가에는 토지매입비, 광고비, 건축비 등 사업에 필요한 여러가지 비용이 포함되어 있습니다. 광고비야 절약이 가능하지만, 건축비나 토지매입비는 일정 기준 이상의 자금이 반드시 필요하기 때문에 공급가가 너무 낮은 경우 거액의 추가분담금이 발생하거나 자금확보 난항으로 인해 사업에 차질이 빚어질 수 있습니다.


▶ 시공사 믿을 수 있어야

시공사는 아무래도 믿을 수 있는 기업인 것이 좋겠죠. 이름 있는 건설사가 시공을 맡아주는 것이 베스트인데, 처음 듣는 건설사라 하더라도 이전 연혁을 살펴보았을 때 안정적으로 여러 사업을 진행한 이력이 있다면 나쁘지 않습니다. 시공사가 아예 정해지지 않았거나 경험이 없는 시공사가 선정되어 있는 경우 공사 진행에 차질이 생길 수 있으니 이 부분을 잘 체크해야 합니다.


▶ 조합원 모집이 어렵지 않아야

지역주택조합은 건설 예정 세대수의 50%를 조합원으로 채워야만 진행이 가능합니다. 1000세대 아파트를 지을 거라면, 최소 500명의 조합원이 필요한 것이죠. 조합원이 많이 몰린다는 건 그만큼 상품의 가치가 높다는 것과도 통합니다.

따라서 이 단계에서는 상품을 보는 ‘눈’이 필요합니다. 교통은 편리한지, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있는지, 입지의 이점을 비롯해 다양한 측면에서 상품 가치를 판단할 수 있어야 하죠.

위에서 언급한 사업지의 특성, 공급가, 시공사 같은 부분이 기본적인 체크리스트이니 이 부분을 꼼꼼히 살펴보고 거를 수 있다면 지역주택조합의 실패확률은 크게 낮출 수 있습니다.
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