‘고급주택’은 부동산에서 흔히 마주하는 용어 중 하나입니다. 용어만 보면 단순히 비싸고 좋은 주택을 넓게 칭하는 말 같지만, 사실 ‘고급주택’에는 분명한 기준이 존재하며, 법적으로 취득세의 중과대상이 되기도 합니다.

‘고급주택’은 ‘고가주택’과 혼동되어 사용되기도 합니다. 하지만 둘은 엄연히 다른 개념입니다. ‘고가주택’은 단순히 가격이 높으면 충족되지만, 고급주택은 그렇지 않습니다.  어느 정도 해당 주택의 ‘질’을 평가하는 측면이 있죠.


■ 고가주택

주택 및 이에 딸린 토지 양도시 ‘실지거래가 12억원을 초과하는 주택’은 고가주택으로 분류됩니다. 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 하는데요. 주택이 15억이라면, 3억원에 대해 양도소득세를 납부하는 것입니다.

12억원이라는 수치는 이는 지난 2022년 7월 세제개편안을 통해 통일된 것으로, 서울의 평균 아파트 매매가격과 유사합니다. 이전 고가주택의 기준은 9억원으로 다소 낮았는데, 이제는 평균적 아파트 가격과 눈을 맞추면서 1가구 1주택자에 적용되는 세제가 합리화됐다는 평가를 듣고 있죠.

또 종부세의 고가주택 기준은 10년 넘게 9억원을 유지하다가 지난해 11억원으로 상향된 바 있었는데요. 2022년 7월 세제개편안에서는 이 또한 12억원으로 상향하였습니다.



■ 고급주택의 범위

「지방세법」 제13조제5항제3호의 규정에 따라, <고급주택>의 범위는 ‘주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 일정기준을 초과하거나 당해 건축물에 67㎡ 이상의 수영장 등 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지’입니다.

우선 고급주택은 ‘공시가격이 6억원을 초과하는’ 경우에 해당되는데요.

면적을 보자면 주차장을 제외한 건물연면적이 331㎡를 넘는 경우로, 건축물가액이 9,000만원을 초과하는 경우 고급주택에 해당합니다.

부속토지기준 토지면적662㎡ 초과하면서 건축물가액이 9,000만원을 초과하는 경우 역시 고급주택에 해당되며, 아파트 등의 공동주택은 전용면적기준 전용면적 245㎡가 넘으면 고급주택이 됩니다. 복층 구조인 경우에는 274㎡가 넘으면 고급주택으로 분류되죠.

면적이 넓지 않아도 주택이 엘리베이터나 수영장을 포함하고 있다면 고급주택으로 분류됩니다. 다만 이때 엘리베이터는 200kg을 초과해야 하며, 수영장은 67㎡보다 커야 합니다. 200kg 이하의 작은 엘리베이터가 있거나, 67㎡보다 작은 수영장이 있다면 고급주택으로 분류되지 않습니다.


■ 고급주택의 취득세

고급주택이 일반주택과 가장 다른 점은 바로 취득세 부분입니다.

일반주택의 경우 가액에 따라 1~3%의 취득세를 부담합니다. 다주택자라면 최대 12%까지 납부해야 하죠.

고급주택은 일반주택의 세율에 8%를 가산합니다. 즉 9~12%라는 높은 취득세를 납부해야 하며, 다주택자인 경우 최대 20%의 취득세를 적용받게 됩니다. 고급주택의 기준이 6억원이니, 다주택자는 취득세로 무려 1억2천만원을 납부해야 하는 것입니다.

이처럼 높은 세율이 적용되는 이유는 고급주택을 사치성 소비로 보기 때문입니다. 수백만원의 명품 가방이나 보석 등이 개별소비과제 대상이 되는 것도 이때문이죠.


■ 별장

부동산에서 이처럼 사치성 소비로 인정되는 또 하나의 재산으로 ‘별장’이 있습니다. 별장은 주택으로 인정되지 않으며, 취득세의 경우 13.4%, 재산세의 경우 4%의 세금을 납부해야 합니다. 또한 양도소득세도 별장의 부속토지는 비사업용 토지로 취급하기 때문에 일반 부동산 세율에 비해 10%가 높습니다.

별장이라 하면 대단히 고급스러운 주택을 떠올리지만, 지방세법에 따른 별장의 정의는 ‘주거용 건축물로, 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지’를 말합니다. 즉 365일 상주하지 않으면 별장으로 본다는 것이죠.

시골에 작은 집을 사두고 평소에는 도시에 살다가 여름에 가끔 휴식을 취하러 간다면 그 시골집은 별장에 해당되어 높은 취득세와 제산세를 물게 되는 것입니다.