생활형숙박시설은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔을 결합한 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설입니다. 호텔과 달리 취사가 가능하고, 각종 세금 규제로부터 자유로워 인기가 높았던 상품이죠.

하지만 최근 점차 규제가 더해지며 그 인기가 조금 주춤하고 있는데요. 생활형숙박시설의 명확한 특성과 장단점을 정리해보겠습니다.


■ 생활형숙박시설의 장점

① ‘건축법’ 적용

생활형숙박시설은 1990년대 후반 외환위기 후 등장한 숙박시설로, 최초에는 외국인을 위한 장기투숙시설로서 ‘레지던스’라 불렸습니다. 이때는 업무용 오피스텔을 숙박시설로 개조하여 영업하는 형태였죠.

생활형숙박시설은 호텔과 달리 취사가 가능하며 세탁 시설 등 주거기능을 갖추고 있는데요. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 일반적으로 주택에 적용되는 규제로부터는 자유롭습니다.

고, 분양시 청약통장이 필요하지 않으며, 지역에 상관없이 누구나 분양받을 수 있죠. LTV 규제 또한 받지 않아 대출 제한이 없다는 것도 큰 장점으로 꼽을 수 있습니다.

② 상업용지 건축 가능

생활형숙박시설은 주택용지가 아닌 상업용지에도 건축이 가능해 용적률, 건폐율 등의 건축물에 대한 규제와 관련해 자유로운 편입니다.

③ 주택수 미포함

생활형숙박시설은 주택수에 포함되지 않아 상대적으로 세금 부담이 적은 편입니다. 1가구 2주택 양도소득세 중과 및 종합부동산세 포함 대상에 속하지 않으며, 취득세 중과나 보유세 부담이 적습니다.

④ 전매제한 없음

생활형숙박시설의 실제 모습은 아파트나 오피스텔과 비슷하지만, 법적으로 주택이 아닌 숙박시설에 해당하므로 개별등기가 가능하다는 것 또한 특징인데요. 덕분에 매매가 자유롭기 때문에 분양을 받는 사람은 물론 공급자의 입장에서도 상당히 매력적인 상품입니다.


■ 생활형숙박시설의 단점


① 낮은 전용률

아파트의 경우 발코니가 서비스 면적에 해당되지만 생활형숙박시설은 전용면적에 포함되기 때문에, 생활형숙박시설은 아파트에 비해 전용률이 낮은 편입니다.

또한 아파트와 달리 발코니를 확장하는 것이 불가능하여, 평수를 더 넓게 사용하는 것이 불가능합니다.


② 주차공간 부족

오피스텔이나 아파트에 비해 주차공간이 부족하다는 것은 생활형숙박시설의 큰 한계로 다가옵니다. 주거용 건축물은 건축법상 1호당 1대의 주차공간을 의무화하고 있지만, 생활형숙박시설은 숙박시설이기에 주차공간을 충분히 확보하지 않는 경우가 많습니다.

③ 주거용도로 사용 불가능

생활형숙박시설은 임대용 혹은 상업용으로 지어지는 건축물로, 주거용으로 사용하는 것이 법적으로 금지되어 있습니다.

만약 생활형숙박시설을 주거용도로 사용하다 적발되면 건축법 위반으로 인해 매년 시가의 10%를 이행강제금을 부과받게 되며, 공중위생관리법 위반으로 1년 이하의 징역 혹은 1,000만원 이하의 벌금이 부과됩니다.


■ 생활형숙박시설 주의점

생활형숙박시설을 운영하기 위해서는 「공중위생관리법 시행규칙」에 의해 최소 30호실 이상을 보유해야 합니다. 개별적인 숙박업은 불법으로 간주되므로, 개인적으로 생활형숙박시설을 수익형 부동산으로 굴리고자 하는 경우 보통은 위탁업체와 계약하여 숙박료를 받거나 장기숙발 월세 계약을 하게 됩니다. 위탁업체에서 관리를 대신 해주기 때문에 매우 편리하지만 임대수익을 나누어야 하기 때문에 수익률은 조금 낮아지게 되겠죠.

이전에는 생활형숙박시설에 전입신고를 하는 것도 가능했고, 그로 인해 실거주도 가능했지만 21년 후 여러 규제가 더해지며 변화된 면모가 많습니다. 부동산법은 여러 방면에서 변화하고 있으니 이 같은 흐름을 잘 살펴보고 알아두는 것이 좋겠습니다.