[부동산상식] 아파트 재건축과 리모델링의 차이
김철수
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2022.12.09 14:21
22년 10월, 대치동 은마아파트가 설립 20여년만에 재건축이 승인되며 크게 화재가 된 바 있습니다. 이미 2003년에 재건축 추진위원회가 설립되었으나 그동안 여러 정책과 이해관계 충돌로 인해 재건축 승인을 받지 못하거나 무산되기를 반복해왔는데요. 드디어 승인을 받은 현시점에서도 미래의 가치에 대해서는 의견이 분분합니다.
재건축이란 무엇이고 어떤 장단점이 있는지, 리모델링과의 차이는 무엇인지에 대해서 살펴보겠습니다.
■ 재건축이란?
오래된 건축물이 밀접한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 건축물을 철거한 뒤 ‘재건’하는 것을 ‘재건축’이라 합니다. 해당 건축물은 서울 기준 준공 30년이 지난 시점이어야 하며, 안전진단은 A~E 등급 중 D등급 혹은 E등급을 받아야 사업진행이 가능합니다. 재건축시 용적률은 법적 상한 용적률인 300% 이내로 제한됩니다.
■ 리모델링이란?
리모델링의 경우 준공 15년이 지난 시점부터 가능하고, 안전진단 등급은 B등급 이하여야 하며, 용적률에 제한이 없습니다.
리모델링을 ‘인테리어’와 혼동하는 경우가 있는데요. 인테리어는 건축물의 구조 변경 없이 도배, 시공 작업들을 하는 것이고, 리모델링은 벽이나 기둥 등 건축물의 일부를 허물거나 추가 증축 하는 것을 말합니다. 인테리어에는 법적인 허가가 필요하지 않지만, 리모델링을 위해서는 주민의 동의 및 법적 허가 과정이 필요합니다.
리모델링의 증축에는 수평증축, 수직증축, 별동증축 등이 존재하며, 안전상 아파트의 내력벽은 허물 수 없기 때문에 증축하는 과정에서 집안에 내력벽이 그대로 남아 다소 기이한 구조를 띠게 되기도 합니다.
■ 재건축과 리모델링의 차이
재건축은 기존 건축물을 완전히 허물고 다시 짓는 것이지만, 리모델링은 기존 건축물을 유지하여 구조를 그대로 가져간다는 데에서 가장 큰 차이를 드러냅니다.
또한 재건축은 도시 및 주거환경 정비법의 적용을 받고, 리모델링은 주택법 및 건축법의 적용을 받기 때문에 안전진단 후 사업방향이 크게 달라지게 됩니다.
재건축은 일정 비율 이상 임대주택을 의무적으로 포함해야 하지만 리모델링은 해당사항이 없으며, 재건축은 <초과이익환수제>의 영향을 받기 때문에 조건이 더까다롭다고 볼 수 있습니다.
초과이익환수제란 재건축을 통해 얻은 금전적 이득을 보아 가구당 평균 3천만원을 넘어서는 경우 초과금액의 최고 50%를 환수하는 제도입니다.
재건축과 리모델링은 모두 주민의 동의 및 추진이 있어야 가능합니다. 재건축 조합설립을 위해서는 전체의 3/4이상, 동별로 절반 이상의 동의가 필요하며, 리모델링을 위해서는 전체의 2/3이상의 동의가 필요합니다.
■ 재건축 진행과정
기본계획 수립 ► 안전진단 ► 정비구역 지정 ► 추진위원회 구성 ► 조합설립 인가 ► 시공사 선정 ► 사업계획 인가 ► 관리처분 인가 ► 이주/철거 ► 착공/일반분양 ► 준공/입주
재건축은 진행과정이 길고 복잡한 만큼 긴 시간이 소요되는 사업입니다. 초기에 안전진단을 받는 데까지만 평균 2년이 소요되며, 조합설립 인가와 사업계획 인가까지 다시 평균 3~4년이 소요됩니다. 서울시에서 발표한 바에 따르면 2000년 이후 재건축 사업의 평균 소요기간은 9.7년으로, 대략 10년 정도의 기다림이 필수적입니다.
■ 리모델링 진행과정
건축계획 ► 1차 안전진단 ► 지구단위 계획 ► 1차 안정성 검토 ► 건축심의 ► 2차 안정성 검토 ► 사업승인 ► 이주/철거 ► 2차 안전진단 ► 착공 ► 준공/입주
리모델링은 재건축에 비해 시간이 상당히 절약됩니다. 철거 후 다시 짓는 것이 아니라 구조물을 그대로 유지하기 때문에 공사 기간이 더 짧은데요. 다만 수직증축을 하느냐/추가시설(공원, 주차장 등)이 있느냐 여부에 따라 공사기간에 차이가 발생하는데, 리모델링의 전체 과정은 대략 5~7년 정도의 시간이 소요된다고 보는 것이 일반적입니다.
■ 재건축과 리모델링의 미래
앞서 살펴본 것처럼 재건축에는 상당히 긴 시간이 소요될 뿐 아니라 제약도 많기 때문에 최근에는 리모델링으로 눈을 돌리는 경향이 나타나고 있습니다. 실제로 2030년이 되면 재건축보다 리모델링이 더 늘어날 것이라 보는 시선도 있는데요.
일례로 현대선설의 도시정비사업을 살펴보면, 2019년 기준 현대건설의 도시정비사업 중 리모델링 사업이 단 한 건도 없었던 반면 2021년 현대건설의 도시정비사업장 20곳 중 6곳이 리모델링 사업장이었습니다.
재건축이 더 좋은가 리모델링이 더 좋은가 하는 단순한 비교는 사실 어렵습니다. 건축물에 따라 재건축이 반드시 필요하기도 하고, 리모델링이 큰 이득을 볼 수 없는 경우도 있기 때문입니다. 재건축과 리모델링은 각자의 장단점 또한 매우 뚜렷한데, 이에 대해서는 다음에 상세하게 다뤄보도록 하겠습니다.
재건축이란 무엇이고 어떤 장단점이 있는지, 리모델링과의 차이는 무엇인지에 대해서 살펴보겠습니다.
■ 재건축이란?
오래된 건축물이 밀접한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 건축물을 철거한 뒤 ‘재건’하는 것을 ‘재건축’이라 합니다. 해당 건축물은 서울 기준 준공 30년이 지난 시점이어야 하며, 안전진단은 A~E 등급 중 D등급 혹은 E등급을 받아야 사업진행이 가능합니다. 재건축시 용적률은 법적 상한 용적률인 300% 이내로 제한됩니다.
■ 리모델링이란?
리모델링의 경우 준공 15년이 지난 시점부터 가능하고, 안전진단 등급은 B등급 이하여야 하며, 용적률에 제한이 없습니다.
리모델링을 ‘인테리어’와 혼동하는 경우가 있는데요. 인테리어는 건축물의 구조 변경 없이 도배, 시공 작업들을 하는 것이고, 리모델링은 벽이나 기둥 등 건축물의 일부를 허물거나 추가 증축 하는 것을 말합니다. 인테리어에는 법적인 허가가 필요하지 않지만, 리모델링을 위해서는 주민의 동의 및 법적 허가 과정이 필요합니다.
리모델링의 증축에는 수평증축, 수직증축, 별동증축 등이 존재하며, 안전상 아파트의 내력벽은 허물 수 없기 때문에 증축하는 과정에서 집안에 내력벽이 그대로 남아 다소 기이한 구조를 띠게 되기도 합니다.
■ 재건축과 리모델링의 차이
재건축은 기존 건축물을 완전히 허물고 다시 짓는 것이지만, 리모델링은 기존 건축물을 유지하여 구조를 그대로 가져간다는 데에서 가장 큰 차이를 드러냅니다.
또한 재건축은 도시 및 주거환경 정비법의 적용을 받고, 리모델링은 주택법 및 건축법의 적용을 받기 때문에 안전진단 후 사업방향이 크게 달라지게 됩니다.
재건축은 일정 비율 이상 임대주택을 의무적으로 포함해야 하지만 리모델링은 해당사항이 없으며, 재건축은 <초과이익환수제>의 영향을 받기 때문에 조건이 더까다롭다고 볼 수 있습니다.
초과이익환수제란 재건축을 통해 얻은 금전적 이득을 보아 가구당 평균 3천만원을 넘어서는 경우 초과금액의 최고 50%를 환수하는 제도입니다.
재건축과 리모델링은 모두 주민의 동의 및 추진이 있어야 가능합니다. 재건축 조합설립을 위해서는 전체의 3/4이상, 동별로 절반 이상의 동의가 필요하며, 리모델링을 위해서는 전체의 2/3이상의 동의가 필요합니다.
■ 재건축 진행과정
기본계획 수립 ► 안전진단 ► 정비구역 지정 ► 추진위원회 구성 ► 조합설립 인가 ► 시공사 선정 ► 사업계획 인가 ► 관리처분 인가 ► 이주/철거 ► 착공/일반분양 ► 준공/입주
재건축은 진행과정이 길고 복잡한 만큼 긴 시간이 소요되는 사업입니다. 초기에 안전진단을 받는 데까지만 평균 2년이 소요되며, 조합설립 인가와 사업계획 인가까지 다시 평균 3~4년이 소요됩니다. 서울시에서 발표한 바에 따르면 2000년 이후 재건축 사업의 평균 소요기간은 9.7년으로, 대략 10년 정도의 기다림이 필수적입니다.
■ 리모델링 진행과정
건축계획 ► 1차 안전진단 ► 지구단위 계획 ► 1차 안정성 검토 ► 건축심의 ► 2차 안정성 검토 ► 사업승인 ► 이주/철거 ► 2차 안전진단 ► 착공 ► 준공/입주
리모델링은 재건축에 비해 시간이 상당히 절약됩니다. 철거 후 다시 짓는 것이 아니라 구조물을 그대로 유지하기 때문에 공사 기간이 더 짧은데요. 다만 수직증축을 하느냐/추가시설(공원, 주차장 등)이 있느냐 여부에 따라 공사기간에 차이가 발생하는데, 리모델링의 전체 과정은 대략 5~7년 정도의 시간이 소요된다고 보는 것이 일반적입니다.
■ 재건축과 리모델링의 미래
앞서 살펴본 것처럼 재건축에는 상당히 긴 시간이 소요될 뿐 아니라 제약도 많기 때문에 최근에는 리모델링으로 눈을 돌리는 경향이 나타나고 있습니다. 실제로 2030년이 되면 재건축보다 리모델링이 더 늘어날 것이라 보는 시선도 있는데요.
일례로 현대선설의 도시정비사업을 살펴보면, 2019년 기준 현대건설의 도시정비사업 중 리모델링 사업이 단 한 건도 없었던 반면 2021년 현대건설의 도시정비사업장 20곳 중 6곳이 리모델링 사업장이었습니다.
재건축이 더 좋은가 리모델링이 더 좋은가 하는 단순한 비교는 사실 어렵습니다. 건축물에 따라 재건축이 반드시 필요하기도 하고, 리모델링이 큰 이득을 볼 수 없는 경우도 있기 때문입니다. 재건축과 리모델링은 각자의 장단점 또한 매우 뚜렷한데, 이에 대해서는 다음에 상세하게 다뤄보도록 하겠습니다.
