[부동산상식] 아파트 재건축과 리모델링의 장단점
김철수
0
300
2022.12.12 15:39
이전 글에서 아파트 재건축과 리모델링의 기본 개념과 그 차이에 대해 알아보았는데요. 이번 글에서는 재건축의 장점과 단점이 무엇인지, 리모델링의 장점과 단점에는 또 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다.
■ 재건축 아파트의 장점
재건축은 이전 건축물과 전혀 다른 새로운 건축물이 탄생할 수 있다는 장점이 있습니다. 단지를 조성하는 것부터 각 층수 및 세대 설계가 매우 자유롭죠.
아파트 특성상 주변 인프라가 이미 잘 갖추어져 있는 경우가 많고, 재건축으로 인해 새로운 편의시설이 들어서는 경우도 많기 때문에 인프라나 교통 등 주변화경에 뛰어난 경우가 많습니다. 게다가 공사가 완성된 후에는 ‘신축 아파트’가 되기 때문에 시세 상승의 효과를 입어 부동산 투자처로서 좋은 평가를 받고 있습니다.
또한 재건축 아파트를 분양 받는 경우에는 조합원 분양 형태를 따르기 때문에 아무래도 분양금액을 절약할 수 있습니다. 현장에 따라 차이는 있지만 평균적으로 따졌을 때 재건축 주택의 분양금액은 일반 주거 분양금액의 약 80% 정도입니다.
뿐만 아니라 층수나 구조 등에 있어 내가 원하는 집을 얻을 수 있다는 점 또한 장점으로 꼽힙니다.
■ 재건축 아파트의 단점
재건축의 가장 큰 단점은 많은 시간이 소요된다는 부분입니다. 조합원을 설립한 후 각종 법적 단계를 거치는 데에도 상당한 시간이 필요하며, 이전 건축물을 철거한 후에 새 건물을 짓는 것이기 때문에 건축 자체에도 많은 시간이 소요됩니다.
재건축은 또한 용적률의 제한을 받습니다. 용적률 상한선이 가장 높은 곳은 ‘제3종 일반주거지역’인데요. 이 경우에도 서울시 기준 용적률이 250%로 젷나되어 있습니다. 만약 제3종 일반주거지역에 있는 아파트의 용적률이 200%라면, 재건축 시 50%만 증축할 수 있는 것입니다.
다만 기부채납을 통해 용적률을 300%까지 증가시키는 것은 가능합니다. 기부채납이란 부지의 일정 부분을 공공시설물 형태로 국가 혹은 지자체에 무상제공하는 것으로, 도로, 공원 등이 여기에 해당합니다.
재건축은 법적으로도 의무나 제한이 많은 편입니다. 서울의 경우 전체의 최소 10% 이상을 임대주택으로 지어야 하며, 조합원이 억는 이익이 3천만원을 넘길 경우 초과액의 50%를 환수하는 <재건축 초과이익환수제도>는 가장 치명적인 단점으로 꼽힙니다.
■ 아파트 리모델링의 장점
리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상을 도모하고자 하는 데에 목적이 있습니다. 이때 수평증축, 수직증축, 별동증축 등 다양한 증축이 가능하며, 이로 인해 더 넓어진 내 집을 가질 수 있습니다.
<수평증축>이란 아파트를 앞뒤로 늘려서 증축하는 방식입니다. 보통 복도식 아파트에서 복도 부분을 없애서 증축합니다. <수직증축>이란 원래의 층수에 플러스로 몇 개의 층을 더 올리는 방식이고, <별동 증축>이란 기존 아파트 옆에 추가로 건물을 더 짓는 방식입니다.
리모델링은은 재건축과 달리 거래제한이나 임대주택의 의무가 없어 각종 규제로부터 자유롭습니다. 안전진단과 건축심의 등만 거치면 되기 때문에 재건축에 비해 소요되는 시간이 적고 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등의 규제에서 자유롭죠.
그래서 최근에는 길고 복잡한 재건축보다 리모델링을 더 선호하는 경향이 강하게 나타나고 있습니다.
■ 아파트 리모델링의 단점
리모델링은 아파트의 기존 구조를 유지하기 때문에, 건물을 재배치하는 것은 불가능합니다. 단지 구성은 그대로 가져가야 하는 것이죠. 증축을 할 때는 옆동과의 거리 등을 반드시 계산해야 하는데, 이미 동간거리가 넉넉하지 않은 경우 아파트 동간거리가 짧아지며 사생활침해 우려가 발생하거나 쾌적함이 떨어질 수 있습니다.
내부 건축에서도 한계는 존재합니다. 안전상 내력벽을 허물 수 없기 때문에 확장시에도 내력벽이 그대로 남아 구조가 비효율적으로 구성되거나 기이한 형태를 띠게 되기도 합니다. 신축 아파트에 비해 층고가 낮아 답답함을 준다는 것도 단점으로 꼽히죠.
리모델링으로 인한 가구수 증가는 전체의 15% 이내로 한정되어 있습니다. 재건축은 이에 제한이 없어 세대수가 크게 늘어날 수 있지만, 리모델링은 규모가 커지는 데에 한계가 많다고 볼 수 있습니다.
재건축에 비해 리모델링은 다소 안전성이 떨어지기도 합니다. 과연 기존의 구조를 살리면서 증축을 하는 것이 얼마나 안전한가에 대한 문제가 대두되고 있습니다.
또한 일반분양 세대를 크게 늘리지 못하면 각 세대별로 납부해야 하는 조합원 분담금이 올라가면서 수익성이 감소하게 됩니다. 공사를 하는 과정에서 철강이 부족해 보강을 해야 하는 등 추가적으로 공사기간과 공사금액이 증가할 수도 있구요. 그래서 리모델링은 충분한 근거에 따라 조합원 분담금을 설정했다 하더라도 분담금이 더 오를 가능성이 있습니다.
재건축과 리모델링은 단점도 장점도 명확한 사업입니다. 노후화가 진행된 건물은 재건축이든 리모델링이든 적당한 과정을 거쳐 변화할 필요가 있는 만큼, 단점 중에서도 안전성과 같은 부분은 최근 여러 방면으로 연구되고 개선되고 있습니다. 앞으로 부동산 시장에서 재건축과 리모델링이 얼마나 더 발전할지 기대됩니다.
■ 재건축 아파트의 장점
재건축은 이전 건축물과 전혀 다른 새로운 건축물이 탄생할 수 있다는 장점이 있습니다. 단지를 조성하는 것부터 각 층수 및 세대 설계가 매우 자유롭죠.
아파트 특성상 주변 인프라가 이미 잘 갖추어져 있는 경우가 많고, 재건축으로 인해 새로운 편의시설이 들어서는 경우도 많기 때문에 인프라나 교통 등 주변화경에 뛰어난 경우가 많습니다. 게다가 공사가 완성된 후에는 ‘신축 아파트’가 되기 때문에 시세 상승의 효과를 입어 부동산 투자처로서 좋은 평가를 받고 있습니다.
또한 재건축 아파트를 분양 받는 경우에는 조합원 분양 형태를 따르기 때문에 아무래도 분양금액을 절약할 수 있습니다. 현장에 따라 차이는 있지만 평균적으로 따졌을 때 재건축 주택의 분양금액은 일반 주거 분양금액의 약 80% 정도입니다.
뿐만 아니라 층수나 구조 등에 있어 내가 원하는 집을 얻을 수 있다는 점 또한 장점으로 꼽힙니다.
■ 재건축 아파트의 단점
재건축의 가장 큰 단점은 많은 시간이 소요된다는 부분입니다. 조합원을 설립한 후 각종 법적 단계를 거치는 데에도 상당한 시간이 필요하며, 이전 건축물을 철거한 후에 새 건물을 짓는 것이기 때문에 건축 자체에도 많은 시간이 소요됩니다.
재건축은 또한 용적률의 제한을 받습니다. 용적률 상한선이 가장 높은 곳은 ‘제3종 일반주거지역’인데요. 이 경우에도 서울시 기준 용적률이 250%로 젷나되어 있습니다. 만약 제3종 일반주거지역에 있는 아파트의 용적률이 200%라면, 재건축 시 50%만 증축할 수 있는 것입니다.
다만 기부채납을 통해 용적률을 300%까지 증가시키는 것은 가능합니다. 기부채납이란 부지의 일정 부분을 공공시설물 형태로 국가 혹은 지자체에 무상제공하는 것으로, 도로, 공원 등이 여기에 해당합니다.
재건축은 법적으로도 의무나 제한이 많은 편입니다. 서울의 경우 전체의 최소 10% 이상을 임대주택으로 지어야 하며, 조합원이 억는 이익이 3천만원을 넘길 경우 초과액의 50%를 환수하는 <재건축 초과이익환수제도>는 가장 치명적인 단점으로 꼽힙니다.
■ 아파트 리모델링의 장점
리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상을 도모하고자 하는 데에 목적이 있습니다. 이때 수평증축, 수직증축, 별동증축 등 다양한 증축이 가능하며, 이로 인해 더 넓어진 내 집을 가질 수 있습니다.
<수평증축>이란 아파트를 앞뒤로 늘려서 증축하는 방식입니다. 보통 복도식 아파트에서 복도 부분을 없애서 증축합니다. <수직증축>이란 원래의 층수에 플러스로 몇 개의 층을 더 올리는 방식이고, <별동 증축>이란 기존 아파트 옆에 추가로 건물을 더 짓는 방식입니다.
리모델링은은 재건축과 달리 거래제한이나 임대주택의 의무가 없어 각종 규제로부터 자유롭습니다. 안전진단과 건축심의 등만 거치면 되기 때문에 재건축에 비해 소요되는 시간이 적고 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등의 규제에서 자유롭죠.
그래서 최근에는 길고 복잡한 재건축보다 리모델링을 더 선호하는 경향이 강하게 나타나고 있습니다.
■ 아파트 리모델링의 단점
리모델링은 아파트의 기존 구조를 유지하기 때문에, 건물을 재배치하는 것은 불가능합니다. 단지 구성은 그대로 가져가야 하는 것이죠. 증축을 할 때는 옆동과의 거리 등을 반드시 계산해야 하는데, 이미 동간거리가 넉넉하지 않은 경우 아파트 동간거리가 짧아지며 사생활침해 우려가 발생하거나 쾌적함이 떨어질 수 있습니다.
내부 건축에서도 한계는 존재합니다. 안전상 내력벽을 허물 수 없기 때문에 확장시에도 내력벽이 그대로 남아 구조가 비효율적으로 구성되거나 기이한 형태를 띠게 되기도 합니다. 신축 아파트에 비해 층고가 낮아 답답함을 준다는 것도 단점으로 꼽히죠.
리모델링으로 인한 가구수 증가는 전체의 15% 이내로 한정되어 있습니다. 재건축은 이에 제한이 없어 세대수가 크게 늘어날 수 있지만, 리모델링은 규모가 커지는 데에 한계가 많다고 볼 수 있습니다.
재건축에 비해 리모델링은 다소 안전성이 떨어지기도 합니다. 과연 기존의 구조를 살리면서 증축을 하는 것이 얼마나 안전한가에 대한 문제가 대두되고 있습니다.
또한 일반분양 세대를 크게 늘리지 못하면 각 세대별로 납부해야 하는 조합원 분담금이 올라가면서 수익성이 감소하게 됩니다. 공사를 하는 과정에서 철강이 부족해 보강을 해야 하는 등 추가적으로 공사기간과 공사금액이 증가할 수도 있구요. 그래서 리모델링은 충분한 근거에 따라 조합원 분담금을 설정했다 하더라도 분담금이 더 오를 가능성이 있습니다.
재건축과 리모델링은 단점도 장점도 명확한 사업입니다. 노후화가 진행된 건물은 재건축이든 리모델링이든 적당한 과정을 거쳐 변화할 필요가 있는 만큼, 단점 중에서도 안전성과 같은 부분은 최근 여러 방면으로 연구되고 개선되고 있습니다. 앞으로 부동산 시장에서 재건축과 리모델링이 얼마나 더 발전할지 기대됩니다.
