[부동산상식] 어려워진 농취증 발급, 실제로는 어떨까?
김철수
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2022.12.15 15:23
올해 5월, 정부는 농지 투기 및 농지 쪼개기를 막기 위해 농지 취득자격 심사를 대폭 강화했습니다. 주말·체험영농을 포함해 농지를 취득하려면 구체적인 영농 계획을 비롯해 영농 경력 등을 제출해야 하게 되었죠.
여기서 농지란 ‘전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지’를 말합니다.
농지는 농업생산성을 높이는 방향으로 소유ㆍ이용되어야 한다는 법적 근거를 안고 있는데요. 농지를 취득하는 경로는 크게 <매매를 통한 취득>과 <증여 혹은 상속을 통한 취득>으로 나누어 볼 수 있습니다. 증여나 상속을 통해 취득하는 농지에는 농취증이 필요하지 않지만, 매매를 통해 농지를 취득할 때는 반드시 농취증을 발급 받아야 합니다.
사실 법이 개정되기 전에는 농취증을 발급받는 것이 어렵지 않았습니다. 하지만 국내를 뒤흔들었던 LH사건 이후 농지 취득이 과정에 변화가 생겼고, 올해 8월부터는 농지위원회를 통해 농취증을 받아야 해서 그 과정이 까다로워졌죠.
■ 농지법 시행규칙
농지법 시행규칙에 따르면, 농지를 취득할 수 있는 자격을 다음과 같이 제한하고 있습니다.
법 제8조제3항에서 “농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. <신설 2022. 5. 18.>
1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따라 지정된 허가구역에 있는 농지를 취득하려는 자
2. 취득대상 농지 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ자치구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ자치구에 거주하지 않으면서 그 관할 시ㆍ군ㆍ자치구에 소재한 농지를 2022년 8월 18일 이후 처음으로 취득하려는 자
3. 1필지의 농지를 3인 이상이 공유로 취득하려는 경우 해당 공유자
4. 농업법인
5. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인
6. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포
7. 그 밖에 농업경영능력 등을 심사할 필요가 있다고 인정하여 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 정하는 자
정리하자면 농지를 취득하기 위해서는 <농업인>이거나 <신규영농>, <주말체험영농>이어야 하고 <농업 법인>의 경우에도 취득이 가능합니다.
■ 통작거리 30km 이사이면 농취증이 나오지 않는다?
농취증에 대한 가장 큰 오해 중 하나는, 거주지와 농지가 서로 다른 경우, 농지와 거주지의 직선거리가 30km 이하이면 농취증이 나오지 않는다고 생각하는 것인데요. 이는 사실이 아닙니다.
농지와 거주지의 직선거리는 농취증이 아닌 절세와 관련되어 있습니다. 통작거리가 30km 이하이면서 직접 농사를 지어야 절세가 가능한 것이죠. 거주지와 농지의 거리가 30km를 초과하거나, 모종의 이유로 직접 농사를 짓지 않고 임대하는 경우 세금에서 혜택을 받을 수 없지만, 농취증은 발급받을 수 있습니다.
■ 농지 전체를 임대차하거나 위탁경영하는 경우
농지 전체를 위탁경영하거나 임대차, 사용대차하는 경우에는 농취증이 발급되지 않습니다. 농취증은 ‘직접 농사를 짓는다’는 것을 전제로 하여 발급되기 때문에, 직접 농사를 짓지 않으면 농취증은 발급되지 않습니다.
법적으로 농지의 임대차는 농지의 소유자(임대인)가 상대방(임차인)에게 농지를 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
또 농지의 사용대차는 농지의 소유자(대주)가 상대방(차주)에게 무상으로 농지를 사용·수익하게 하기 위해서 농지를 인도할 것을 약정하고, 상대방은 이를 사용·수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
한국농어촌공사는 농지은행사업을 시행하고 있는데요. 귀농인은 이러한 농지은행을 통하여 한국농어촌공사로부터 농지를 임차할 수 있습니다.
매매한 농지에 직접 농사를 짓기 어려운 경우, 절세를 원한다면 농지은행에 위탁하는 방식을 택하는 게 좋습니다. 농지은행에 8년 이상 임대를 위탁하는 경우, 해당 농지는 그 기간 동안 ‘사업용’으로 사용한 것이 인정되어 중과세되지 않습니다.
또 주말농장을 활용하는 방법도 있는데요. ▲가구당 1000㎡ 이하의 농지를 취득해야 하고 ▲시군구청에서 주말농장용으로 농지 취특 자격 증명을 받아야 하고 ▲최소 2년 이상 보유해야 하는 등 조건이 있습니다.
■ 농취증의 핵심
앞서 말했듯, 농취증은 ‘직접 농사를 짓는다’ 사람에게 발급됩니다. 따라서 농취증을 발급받기 위해 중요한 것은, 영농계획서대로 농사 의지가 있다는 것을 보여주는 것입니다. 통작거리가 멀더라도 영농계획서를 통해 농사에 대한 의지와 계획을 잘 드러내면 얼마든지 농취증을 받을 수 있습니다. 확실한 농사 방안이 중요한 만큼 전문가의 도움을 구하는 등 노력이 필요합니다.
여기서 농지란 ‘전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지’를 말합니다.
농지는 농업생산성을 높이는 방향으로 소유ㆍ이용되어야 한다는 법적 근거를 안고 있는데요. 농지를 취득하는 경로는 크게 <매매를 통한 취득>과 <증여 혹은 상속을 통한 취득>으로 나누어 볼 수 있습니다. 증여나 상속을 통해 취득하는 농지에는 농취증이 필요하지 않지만, 매매를 통해 농지를 취득할 때는 반드시 농취증을 발급 받아야 합니다.
사실 법이 개정되기 전에는 농취증을 발급받는 것이 어렵지 않았습니다. 하지만 국내를 뒤흔들었던 LH사건 이후 농지 취득이 과정에 변화가 생겼고, 올해 8월부터는 농지위원회를 통해 농취증을 받아야 해서 그 과정이 까다로워졌죠.
■ 농지법 시행규칙
농지법 시행규칙에 따르면, 농지를 취득할 수 있는 자격을 다음과 같이 제한하고 있습니다.
법 제8조제3항에서 “농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. <신설 2022. 5. 18.>
1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따라 지정된 허가구역에 있는 농지를 취득하려는 자
2. 취득대상 농지 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ자치구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ자치구에 거주하지 않으면서 그 관할 시ㆍ군ㆍ자치구에 소재한 농지를 2022년 8월 18일 이후 처음으로 취득하려는 자
3. 1필지의 농지를 3인 이상이 공유로 취득하려는 경우 해당 공유자
4. 농업법인
5. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인
6. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포
7. 그 밖에 농업경영능력 등을 심사할 필요가 있다고 인정하여 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 정하는 자
정리하자면 농지를 취득하기 위해서는 <농업인>이거나 <신규영농>, <주말체험영농>이어야 하고 <농업 법인>의 경우에도 취득이 가능합니다.
■ 통작거리 30km 이사이면 농취증이 나오지 않는다?
농취증에 대한 가장 큰 오해 중 하나는, 거주지와 농지가 서로 다른 경우, 농지와 거주지의 직선거리가 30km 이하이면 농취증이 나오지 않는다고 생각하는 것인데요. 이는 사실이 아닙니다.
농지와 거주지의 직선거리는 농취증이 아닌 절세와 관련되어 있습니다. 통작거리가 30km 이하이면서 직접 농사를 지어야 절세가 가능한 것이죠. 거주지와 농지의 거리가 30km를 초과하거나, 모종의 이유로 직접 농사를 짓지 않고 임대하는 경우 세금에서 혜택을 받을 수 없지만, 농취증은 발급받을 수 있습니다.
■ 농지 전체를 임대차하거나 위탁경영하는 경우
농지 전체를 위탁경영하거나 임대차, 사용대차하는 경우에는 농취증이 발급되지 않습니다. 농취증은 ‘직접 농사를 짓는다’는 것을 전제로 하여 발급되기 때문에, 직접 농사를 짓지 않으면 농취증은 발급되지 않습니다.
법적으로 농지의 임대차는 농지의 소유자(임대인)가 상대방(임차인)에게 농지를 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
또 농지의 사용대차는 농지의 소유자(대주)가 상대방(차주)에게 무상으로 농지를 사용·수익하게 하기 위해서 농지를 인도할 것을 약정하고, 상대방은 이를 사용·수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
한국농어촌공사는 농지은행사업을 시행하고 있는데요. 귀농인은 이러한 농지은행을 통하여 한국농어촌공사로부터 농지를 임차할 수 있습니다.
매매한 농지에 직접 농사를 짓기 어려운 경우, 절세를 원한다면 농지은행에 위탁하는 방식을 택하는 게 좋습니다. 농지은행에 8년 이상 임대를 위탁하는 경우, 해당 농지는 그 기간 동안 ‘사업용’으로 사용한 것이 인정되어 중과세되지 않습니다.
또 주말농장을 활용하는 방법도 있는데요. ▲가구당 1000㎡ 이하의 농지를 취득해야 하고 ▲시군구청에서 주말농장용으로 농지 취특 자격 증명을 받아야 하고 ▲최소 2년 이상 보유해야 하는 등 조건이 있습니다.
■ 농취증의 핵심
앞서 말했듯, 농취증은 ‘직접 농사를 짓는다’ 사람에게 발급됩니다. 따라서 농취증을 발급받기 위해 중요한 것은, 영농계획서대로 농사 의지가 있다는 것을 보여주는 것입니다. 통작거리가 멀더라도 영농계획서를 통해 농사에 대한 의지와 계획을 잘 드러내면 얼마든지 농취증을 받을 수 있습니다. 확실한 농사 방안이 중요한 만큼 전문가의 도움을 구하는 등 노력이 필요합니다.
