[부동산상식] 잘 모르면 호구되는 ‘관리비’ 산정 기준
김철수
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2022.12.22 16:38
우리나라 주거지 중 가장 선호도가 높은 것은 바로 아파트입니다. ▲ 지하주차장을 비롯한 다양한 커뮤니티 시설이 구비되어 있어 생활이 편리하며 ▲ 쉽게 사고 팔 수 있어 환금성이 좋고 ▲ 아파트 주변으로 여러 편의시설이 들어서는 등 풍부한 인프라가 구축되기 때문입니다. 다소 교통이 불편한 곳이라 해도, 대단지 아파트가 들어서면 새로운 버스 노선이 들어서는 등의 개발이 이루어지기도 하죠.
업무 시간이 길어 여유 시간이 적은 한국인들의 특성상, 주거지와 가까운 곳에 편의시설이 있는가 하는 부분은 매우 중요하게 여겨집니다. 편의시설을 운영하는 입장에서도 아파트 부근에 자리를 잡으면 든든한 배후수요를 얻게 되기 때문에 상부상조라고 할 수 있죠.
최근 지어지는 아파트를 보면 헬스장, 독서실, 사우나, 어린이집, 양로원 등 이미 널리 알려진 편의시설 외에도 수영장, 학교, 미용실 등 다양한 편의시설을 경쟁적으로 도입하며 대대적으로 홍보하는 경향이 있습니다.
운동을 하기 위해 멀리까지 가지 않아도 되고, 위험한 도로를 지나지 않아도 내 아이를 어린이집에 보낼 수 있다는 점은 매우 매력적인 요소가 될 겁니다. 하지만 이렇게 편의시설이 많이 갖추어진 아파트는 ‘관리비가 비싸다’는 걱정을 사기도 하죠.
아파트 입주민의 대부분은 아파트 관리비를 꼼꼼하게 살피거나 따지지 않습니다. 관리비 내용을 아예 보지 않고 자동이체를 하는 경우가 더 많죠. 아파트 관리비란 무엇이고, 어떤 기준에 의해 산정되는 것일까요? 편의시설이 많으면 관리비가 어느 정도 나올게 될까요?
■ 관리비란?
단독주택과 달리 아파트에는 공용공간이 포함됩니다. 지하주차장이나 엘리베이터가 대표적인 예입니다. 아파트 입주민이 모두 다 함께 조금씩 나누어서 관리를 할 수도 있겠지만, 세대수가 많은 만큼 골치 아프고 복잡한 일이죠. 그래서 아파트는 입주민을 대신해 누군가가 지하주차장을 관리하고, 계단을 청소하고, 단지 앞에 쌓인 눈을 치우고, 엘리베이터를 점검합니다.
아파트 공용공간을 관리하기 위해서는 전문인력과 기술, 장비가 필요합니다. 여기에서 발생하는 비용은 입주민이 일정하게 나누어 부담하게 되는데, 바로 이것이 아파트의 관리비가 됩니다.
관리비에는 공동으로 지급하는 ‘공용관리비’ 외에도 난방비, 수도요금 등 개인적으로 사용한 만큼을 내는 ‘개별사용료’도 포함됩니다. 일반적으로 공용관리비가 관리비의 45%, 개별사용료가 관리비의 55% 정도를 차지하는 것으로 나타납니다.
공용관리비 중 가장 비중이 높은 것은 일반관리비입니다. 실질적으로 아파트를 관리하는 데에 필요한 통신료, 부대비용 등이 여기에 해당됩니다.
■ 대규모 단지는 관리비가 비싸다?
일반적으로 대규모 아파트보다는 소규모 아파트의 관리비가 더 높은 편입니다. 아파트의 규모에 관계없이 전기기사, 열관리기사 등 의무적으로 채용하는 부분이 있기 때문입니다. 기본적으로 반드시 포함되는 비용을 더 적은 입주민이 나누어 내야 하므로, 일반적으로 소규모 아파트의 관리비가 더 높아지는 것이죠.
또 지방소도시의 아파트에 비해 서울이나 대도시의 아파트 관리비가 더 높은 편인데요. 지역의 물가가 고지서에도 반영되기 때문입니다. 아파트 매매가 및 입주민의 소득 수준이 높은 지역이면 그만큼 관리비도 높은 것입니다.
비슷한 이유로 저층 아파트보다 고층 아파트가 더 높은 관리비를 부담합니다. 경비원 한 명이 더 넓은 면적을 담당해야 하기 때문이죠.
또한 같은 아파트에 사는 입주민이라 해도 공용관리비에 약간씩의 차이가 있습니다. ㎡당 부과되는 항목에 의해, 살고 있는 면적에 따라 차이가 생기거나 층수에 따라 엘리베이터 사용료를 다르게 내는 것이 이에 해당됩니다. 엘리베이터 사용료는 고층에 사는 사람이 저층에 사는 사람보다 더 많이 부담합니다.
■ 관리비 산정 기준
아파트 관리비는 아파트가 위치한 지역 및 세대수, 층수, 준공연도, 난방방식 등에 따라 다양하게 산정됩니다.
이들중 관리비 상승에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 <난방비>입니다. 난방방식이 개별난방인가 중앙난방인가에 따라 차이가 발생하는 것입니다. 일반적으로 중앙난방 방식의 난방비가 더 높은 것으로 분석되는데, 중앙난방의 경우 세대별 온도조절이 되지 않기 때문입니다. 최근에는 개별난방을 선호하기 때문에 중앙난방 아파트는 연식이 오래된 경우가 많고, 이에 따라 유지비가 수선비 등이 상승하여 전체적 관리비가 오르게 됩니다.
관리비가 비싸다고 느껴질 때는 ‘공종주택관리정보시스템’을 통해 우리 아파트와 유사한 아파트 단지와 비교를 해보면 그 정도를 알 수 있습니다.
‘공종주택관리정보시스템’은 국토교통부 산하 한국감정원이 운영하는 사이트로, 매달 단지별 관리비 항목을 47개로 세분화해 공개하고 있습니다. 특히 노후도·가구수·난방방식 등이 비슷한 유사 단지와 항목별 비교가 가능하기 때문에 우리 아파트 관리비가 과다청구되고 있다면 이를 따져볼 수 있게 됩니다.
업무 시간이 길어 여유 시간이 적은 한국인들의 특성상, 주거지와 가까운 곳에 편의시설이 있는가 하는 부분은 매우 중요하게 여겨집니다. 편의시설을 운영하는 입장에서도 아파트 부근에 자리를 잡으면 든든한 배후수요를 얻게 되기 때문에 상부상조라고 할 수 있죠.
최근 지어지는 아파트를 보면 헬스장, 독서실, 사우나, 어린이집, 양로원 등 이미 널리 알려진 편의시설 외에도 수영장, 학교, 미용실 등 다양한 편의시설을 경쟁적으로 도입하며 대대적으로 홍보하는 경향이 있습니다.
운동을 하기 위해 멀리까지 가지 않아도 되고, 위험한 도로를 지나지 않아도 내 아이를 어린이집에 보낼 수 있다는 점은 매우 매력적인 요소가 될 겁니다. 하지만 이렇게 편의시설이 많이 갖추어진 아파트는 ‘관리비가 비싸다’는 걱정을 사기도 하죠.
아파트 입주민의 대부분은 아파트 관리비를 꼼꼼하게 살피거나 따지지 않습니다. 관리비 내용을 아예 보지 않고 자동이체를 하는 경우가 더 많죠. 아파트 관리비란 무엇이고, 어떤 기준에 의해 산정되는 것일까요? 편의시설이 많으면 관리비가 어느 정도 나올게 될까요?
■ 관리비란?
단독주택과 달리 아파트에는 공용공간이 포함됩니다. 지하주차장이나 엘리베이터가 대표적인 예입니다. 아파트 입주민이 모두 다 함께 조금씩 나누어서 관리를 할 수도 있겠지만, 세대수가 많은 만큼 골치 아프고 복잡한 일이죠. 그래서 아파트는 입주민을 대신해 누군가가 지하주차장을 관리하고, 계단을 청소하고, 단지 앞에 쌓인 눈을 치우고, 엘리베이터를 점검합니다.
아파트 공용공간을 관리하기 위해서는 전문인력과 기술, 장비가 필요합니다. 여기에서 발생하는 비용은 입주민이 일정하게 나누어 부담하게 되는데, 바로 이것이 아파트의 관리비가 됩니다.
관리비에는 공동으로 지급하는 ‘공용관리비’ 외에도 난방비, 수도요금 등 개인적으로 사용한 만큼을 내는 ‘개별사용료’도 포함됩니다. 일반적으로 공용관리비가 관리비의 45%, 개별사용료가 관리비의 55% 정도를 차지하는 것으로 나타납니다.
공용관리비 중 가장 비중이 높은 것은 일반관리비입니다. 실질적으로 아파트를 관리하는 데에 필요한 통신료, 부대비용 등이 여기에 해당됩니다.
■ 대규모 단지는 관리비가 비싸다?
일반적으로 대규모 아파트보다는 소규모 아파트의 관리비가 더 높은 편입니다. 아파트의 규모에 관계없이 전기기사, 열관리기사 등 의무적으로 채용하는 부분이 있기 때문입니다. 기본적으로 반드시 포함되는 비용을 더 적은 입주민이 나누어 내야 하므로, 일반적으로 소규모 아파트의 관리비가 더 높아지는 것이죠.
또 지방소도시의 아파트에 비해 서울이나 대도시의 아파트 관리비가 더 높은 편인데요. 지역의 물가가 고지서에도 반영되기 때문입니다. 아파트 매매가 및 입주민의 소득 수준이 높은 지역이면 그만큼 관리비도 높은 것입니다.
비슷한 이유로 저층 아파트보다 고층 아파트가 더 높은 관리비를 부담합니다. 경비원 한 명이 더 넓은 면적을 담당해야 하기 때문이죠.
또한 같은 아파트에 사는 입주민이라 해도 공용관리비에 약간씩의 차이가 있습니다. ㎡당 부과되는 항목에 의해, 살고 있는 면적에 따라 차이가 생기거나 층수에 따라 엘리베이터 사용료를 다르게 내는 것이 이에 해당됩니다. 엘리베이터 사용료는 고층에 사는 사람이 저층에 사는 사람보다 더 많이 부담합니다.
■ 관리비 산정 기준
아파트 관리비는 아파트가 위치한 지역 및 세대수, 층수, 준공연도, 난방방식 등에 따라 다양하게 산정됩니다.
이들중 관리비 상승에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 <난방비>입니다. 난방방식이 개별난방인가 중앙난방인가에 따라 차이가 발생하는 것입니다. 일반적으로 중앙난방 방식의 난방비가 더 높은 것으로 분석되는데, 중앙난방의 경우 세대별 온도조절이 되지 않기 때문입니다. 최근에는 개별난방을 선호하기 때문에 중앙난방 아파트는 연식이 오래된 경우가 많고, 이에 따라 유지비가 수선비 등이 상승하여 전체적 관리비가 오르게 됩니다.
관리비가 비싸다고 느껴질 때는 ‘공종주택관리정보시스템’을 통해 우리 아파트와 유사한 아파트 단지와 비교를 해보면 그 정도를 알 수 있습니다.
‘공종주택관리정보시스템’은 국토교통부 산하 한국감정원이 운영하는 사이트로, 매달 단지별 관리비 항목을 47개로 세분화해 공개하고 있습니다. 특히 노후도·가구수·난방방식 등이 비슷한 유사 단지와 항목별 비교가 가능하기 때문에 우리 아파트 관리비가 과다청구되고 있다면 이를 따져볼 수 있게 됩니다.
