입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 보증서, 즉 ‘부동산을 취특할 수 있는 권리’를 뜻합니다. 하지만 입주권인가 분양권인가에 따라 등기 여부, 초기 투자비, 과세 등 세금이 다르고, 이 차이를 이해하는 것이 매우 중요하죠.


■ 분양권

분양권은 아파트 청약에 당첨되었을 때 얻는 권리입니다.

아파트 착공 후에는 일반 분양 물량에 대해 청약절차를 진행하게 되는데요. 이때 청약에 당첨되면 해당 아파트에 입주할 수 있게 되는 것입니다.

하지만 분양권을 가졌다고 해서 곧바로 주택의 소유권을 확보하는 것은 아닙니다. 분양받은 집이 온전하게 내 집이 되기 위해서는 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 합니다.


■ 입주권

입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 얻게 되는 권리입니다.

재개발의 경우 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어져 입주권 확보가 가능하고, 재건축의 경우 토지와 건물 소유권을 모두 가지고 있을 때 입주권을 가질 수 있습니다. 관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정된다.


■ 분양권과 입주권의 장단점

청약에 ‘당첨’되어야 하는 분양권은 경쟁률이 높은 것으로도 유명합니다. 일각에서 청약당첨을 ‘로또’라고 일컫는 이유가 여기에 있습니다.

보통은 추첨제보다 가점제 물량이 많은데, 가점제의 기준에 ‘무주택기간’이나 ‘청약통장기간’이 포함되는 만큼 젊은 세대는 청약 당첨에 매우 불리합니다.

이와 비교했을 때 입주권은 취득이 훨씬 쉽다는 이점이 있습니다. 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 되니 높은 경쟁을 뚫거나 운에 기대지 않아도 됩니다.

하지만 재개발·재건축 사업의 특성상 안정성면에서는 아무래도 떨어지는 편입니다. 사업이 지연되거나 중단되는 등의 문제가 발생할 수 있고, 이에 따라 입주까지 약 15년을 기다려야 하는 등 상당한 시간을 필요로 하기도 합니다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되기 때문에 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수했음에도 입주권을 승계받지 못하는 경우가 종종 발생합니다.


■ 분양권과 입주권의 차이

▶ 초기투자금

분양권은 분양가의 10~20%헤 해당하는 계약금만 지불하면 취득 가능하지만, 입주권은 기존 건물의 평가액과 납부 청산근 등을 모두 포함한 가격이 책정되므로 초기 투자비가 상대적으로 높은 편입니다.

▶ 주택인정여부

입주권과 분양권은 ‘주택수에 포함된다’는 면에서 동일합니다. 다만 분양권은 취득세와 양도소득세가 주택 포함 시기를 다르게 포함하고 있습니다.

취득세는 2020년 8월 12일 이전에 취득한 것은 주택수에 포함되지 않지만, 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다. 양도소득세의 경우 2021년 1월 1일을 기준으로 하여, 그 전에 취득한 분양권은 주택수에 포함되지 않지만, 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다.

▶ 취득세

입주권의 취득세는 일반 주택에 비해 높은 편입니다. 관리처분계획 인가 이후 조합원은 비로소 입주권을 받게 되는데요. 이때 이주 및 철거가 이루어지며 주택이 없어지기 떄문에, 입주권을 취득한 조합원에게는 토지에 대한 취득세율 4.6%를 적용한 취득세를 적용하게 됩니다. 그리고 이후 아파트 등의 주택이 완공된 후 토지 부분의 취득세는 제하고 건물에 대한 취득세만 납후하게 됩니다.

반면 분양권은 취득시 취득세를 납후하지 않습니다. 아파트는 모두 완공된 후 등기사항 증명서에 등재되게 되므로, 입주시 취득세를 한 번만 납부하면 됩니다.