2018년, 정부는 주거 종합계획을 발표하면서 ‘아파트 후분양 제도’를 도입했습니다. 이전에는 없던 정책이었는데요. 공공부분부터 단계적으로 후분양을 실시하여 2022년까지 후분양 아파트 비율을 70%까지 늘리겠다는 것이 계획이었습니다.

후분양이란 무엇이며, 왜 정부가 적극적으로 추진하려는 것인지 알아보도록 하겠습니다.


■ 선분양의 특성과 장단점

아파트 선분양은 일반적으로 이뤄지는 분양제도로, 말 그대로 아파트가 지어지기 전에 입주할 사람을 모집하여 계약금과 중도금을 받아 아파트를 짓는 방식입니다.

주택이 완공되기 전에 견본주택과 공고 자료를 통해 분양을 하고, 입주자가 납부한 계약금 및 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하여 해 건설 비용에 충당하는 것이죠.

선분양제는 1977년 주택법 개정으로 도입되었는데요. 당시에는 주택시장이 좁고 부족했기에, 건설사의 금융비용을 절감하여 주택건설자금 확보를 용이하게 하여 주택 공급을 늘리기 위한 것이었습니다.

건설사 입장에서는 입주자가 납부한 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있기 때문에, 그만큼 초기 자금 조달 부담이 적어 좀 더 수월한 공사를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 이유로 아파트 선분양을 ‘공급자 중심의 주택공급제도’라고 부르죠.

건설사의 부담이 적은 만큼 후분양보다 분양가가 대체로 낮은 편이며, 주택 구입 자금을 계약금, 중도금, 잔금으로 분할 납부가 가능합니다.

선분양은 특성상 계약을 한 후 입주까지 2~3년, 길게는 5년까지 기다려야 하는 만큼, 그 안에 부동산 가치가 상승함에 따라 프리미엄이 발생하게 되는데요. 따라서 투자로 접근하는 경우 선분양이 적절하다고 볼 수 있죠.

하지만 아파트가 완성되기 전에 견본주택이나 홍보물만 보고 계약을 하는 것이기 때문에, 부실시공 및 하자 문제에는 취약하다는 단점이 있습니다. 또 시세 차익을 노린 분양권 전매 투기의 발생 우려도 있죠.

입주자 입장에서는 완공 이전에 주택 가격의 대부분을 내야 하는 부담이 있으며, 건설사의 도산 등이 발생했을 때 계약금과 중도금을 돌려받지 못할 수 있어 위험부담이 있는 있습니다. 따라서 선분양 아파트를 선택할 때는 시공사를 잘 따져보아야 합니다.


■ 후분양의 특성과 장단점

선분양과 달리 후분양은 아파트 공사가 60~80% 정도 진행된 뒤에 분양하는 방식으로, 소비자가 거의 완성된 상태의 실물을 확인하고 주택을 구매할 수 있습니다.

소비자 입장에서는 아파트의 하자 등을 꼼꼼히 따져볼 수 있어 안심할 수 있고, 건설업체의 부도위험 등에서도 보호받을 수 있습니다. 또한 공사비를 비교적 정확하게 산출할 수 있어 분양가의 투명성을 제고할 수 있다는 장점이 있습니다.

공사가 어느 정도 진행된 이후 분양받기 때문에 대체로 계약 후 1년 이내 입주가 가능한데요. 시기가 짧은 만큼 분양대금을 마련하는 기간이 짧고 분양권 프리미엄을 통한 이익을 보기는 힘듭니다.

뿐만 아니라 후분양제도는 분양가 상승 요인이 될 수 있다는 우려를 사기도 합니다. 후분양은 건설사가 스스로 건설비용을 조달해야 하는데, 워낙 거대 자금이 필요하다 보니 건설비용에 대한 이자 등을 분양가에 포함시키게 되고, 이는 분양가 상승으로 이어지는 것이죠. 단기간에 주택구매 자금을 조달해야 하는 수분양자에게는 아무래도 부담이 발생할 수 있습니다.


선분양과 후분양은 서로 장단점이 명확한 만큼, 소비자 입장에서는 선분양과 후분양이 모두 활발하게 활성화된다면 그만큼 선택의 폭이 넓어져 자신의 가치나 입장에 따라 자유롭게 선택할 수 있게 될 것입니다.