내 집 마련 등을 목적으로 부동산을 매매할 때, 정식계약을 체결하기 전에 임시로 계약을 맺는 경우가 있습니다. 이를 흔히 ‘가(假)계약’이라 부르는데요. 이때 주고받는 소액의 금전을 가계약금이라 통칭합니다.

가계약은 일종의 ‘찜’ 개념입니다. 정식 계약을 하기 전 다른 사람이 먼저 계약을 체결하지 못하도록 선점하려는 것인데, 매도자 혹은 중개사가 계약을 성사시키기 위해 ‘가계약금이라도 걸어두라’고 권유하거나 ‘가계약을 해야만 계약할 수 있다’고 강제하는 경우도 적지 않습니다.

가계약금은 매도자와 매수자의 합의로 결정되는데, 통상 매매금액의 10% 정도에 해당합니다.


■ 가계약의 법적 효력

부동산 계약의 합법적 과정은 [ 계약서 작성 ▶ 계약금 입금 ▶ 중도급 납부 ▶ 잔금 납부 ]입니다. 즉, ‘가계약’은 법에는 존재하지 않는 개념인 것이죠. 가계약을 한 상태에서 매도자나 매수자의 사정에 의해 계약이 불발되었을 때 여러 분쟁이 발생하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

민법상 계약은 쌍방 의사합치가 있으면 성립하는 ‘낙성계약’입니다. 계약서를 작성하지 않았다 해도 구두로 합의하였다면 성립되며, 기본적으로 가계약 역시 가계약서를 작성하였는지 여부와 관계 없이 계약성립의 의사합치가 있다고 볼 여지가 있습니다.

대법원 판례를 살펴보면, 「부동산 매매에 관한 가계약 당시 매물목적과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본다(대법원 2005다39594)」고 판결한 바 있습니다.

가계약서나 구두계약 시, 매매목적물 및 매매대금, 매매대금 지급시기가 정해졌다면, 계약으로서의 유효한 구속력을 가진다고 볼 수 있는 것입니다.

하지만 이는 다시 말해, 가계약금을 지급하였다고 해서 반드시 계약으로 인정받는 것은 아님을 뜻하기도 합니다. 위에서 언급한 정식계약의 중요내용을 정하지 않고 가계약을 체결한 경우에는 가계약금이 단순한 보관금으로 취급되어 부당이득이 되며, 이는 상대방에서 반환해야 합니다.


■ 가계약금 배상 원칙

계약금을 지급한 후 ‘매수자’가 계약을 파기하는 경우에는 계약금을 포기해야 하며, 매도자가 계약을 파기하는 경우에는 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

가계약의 경우는 어떨까요?

가계약 상태에서 계약자들의 합의하에 계약을 파기하는 경우, 가계약금 배상은 가계약 당시 상환 내용을 포함하였느냐 여부에 따라 그 의무와 내용이 달라집니다.

가계약 당시 ‘이 계약은 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기(해제)할 수 있다’고 명시한 경우, 가계약금을 포기하거나 배액상환을 통해 계약을 파기하는 것이 가능합니다.

가계약 과정에서 매도자와 매수자가 이를 합의하지 않은 경우에는 어떨까요?

대법원은 「매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, (중략) 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다」고 판시한 바 있습니다. (대법원 2014다231378)

예를 들어, 10억짜리 아파트의 계약금을 1억원, 가계약금을 1천만원으로 정하여 서로 가계약한 상황에서 매도인이 일장적으로 계약을 해지하려는 경우, 가계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원만 상환하면 되는 게 아니라 계약금 1억원에 가계약금으로 받은 1,000만 원을 합한 1억 1,000만원을 상환해야 해제된다고 본 것입니다.

가계약 당시 계약 해지에 관한 내용을 합의하거나 명시하였는가에 따라 반환 금액에 큰 차이가 발생하는 만큼, 가계약 시에는 문자 등 간단한 과정을 통해서라도 배액상환을 통해 계약을 해지할 수 있음을 명시해야 합니다.

‘가계약’이라 해도 엄연히 계약에 해당하는 만큼, 매도인도 매수인도 가계약을 단순히 ‘찜’하는 것으로 가볍게 여겨서는 안 될 것입니다.