아파트(혹은 오피스텔)의 ‘면적’은 해당 상품의 공간이 어느 정도의 크기인지를 파악할 수 있게 해주는 한편, 취득세 등의 세금 산정의 기준이 되기 때문에 구매자에게는 매우 중요한 요소로 작용합니다. 또, 면적을 통해 분양가를 추정하는 데에도 도움을 얻을 수 있죠.

흔히 면적을 3.3㎡당 1평으로 계산하는데, 분양 매물 중에는 85㎡를 34평으로 표시하는 경우가 있습니다. 85㎡를 3.3으로 나누면 약 25의 값이 나오는데, 왜 25평이 아니라 34평일까요?

전용면적, 공급면적은 서로 어떻게 다를까요?


■ 전용면적

아파트 분양광고에 등장하는 59㎡나 84㎡ 등은 ‘전용면적’을 의미합니다. 현관문을 열고 들어가면 만날 수 있는 실생활공간으로, 주방, 거실, 침실, 욕실 등이 이에 해당되며, 발코니는 전용면적에서 제외됩니다.

과거에는 아파트 전용면적의 기준이 ‘세대 바깥을 둘러싼 외벽의 중심선’이었으나, 1998년 ‘안목치수’ 기준으로 변경되었습니다. (여기서 ‘안목치수’란 육안으로 봤을 때의 면적 치수를 의미합니다.)

따라서 같은 면적이라 해도 1998년 이전에 지어진 아파트와 1998년 이후에 지어진 아파트는 서로 전용면적을 달리 표시하게 되죠.

전용면적은 공동주택의 구분소유권 등기에 기재되는 등기면적으로, 세금을 산정하는 기준이 되며, 아파트 청약시 평형을 산정하는 기준이 되기도 합니다. 구매자 입장에서는 본인이 실제로 사용하는 면적이기 때문에 여러가지 측면에서 가장 중요하게 작용하는 면적이라고 볼 수 있습니다.


■ 서비스면적

앞서 전용면적에서 제외되었던 발코니는 ‘서비스면적’에 해당합니다. 발코니 외에도 다락방, 창고, 화단 등 서비스로 제공되는 면적은 모두 여기에 포함됩니다.

전용면적과 서비스면적을 합하면 아파트 내부 전체의 실제 넓이가 되는데, 이는 흔히 실면적(실평수)로 표현됩니다.


■ 공용면적

개인적 주거공간을 벗어나, 아파트 등에서 여러 세대가 함께 생활하는 공간입니다.

공용면적은 다시 ‘주거공용면적’과 ‘기타공용면적’으로 나뉩니다.

주거공용 면적은 계단, 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등 아파트(공동주택) 내의 일정 공간에서 다른 입주자들과 함께 사용하는 공간을 말합니다. ‘같은 동’, 혹은 ‘같은 라인’에 사는 입주자와 나누는 공간이 되겠죠.

기타공용면적은 해당 아파트(공동주택) 입주자 전체가 사용하는 공간으로, 놀이터, 관리사무소, 커뮤니티센터, 복리시설, 주차장 등이 해당됩니다.


■ 공급면적

일반적으로 아파트 평수를 말할 때 의미하는 면적으로, ‘평당 가격이 얼마다.’라고 이야기할 때 기준이 되는 면적입니다.

공급면적이 곧 분양면적이며, 이것이 곧 평수인 것입니다.

공급면적은 전용면적에 ‘주거공용면적’을 합한 것인데요. 59㎡가 18평이 아닌 25평이 되고, 84㎡가 25평이 아닌 34평이 되는 이유가 바로 여기에 있습니다. 전용면적 84㎡인 아파트의 ‘크기’를 이야기할 때는 여기에 주거공용면적을 합한 공급면적으로 기준으로 하여 ‘34평’이 되는 것이죠.

주상복합 아파트의 경우 일반적인 아파트에 비해 주거공용면적이 넓거나 많기 때문에, A주상복합 아파트와 B일반 아파트의 공급면적이 같을 때, 전용면적을 따지면 A주상복합 아파트가 더 작습니다.


■ 계약면적

공급면적에 ‘기타공용면적’을 합한 것을 말합니다. 즉, 계약면적이란 ‘전용면적+주겅공용면적+기타공용면적’으로, 발코니 등의 서비스 면적은 포함되지 않습니다.

계약면적은 아파트 계약을 할 때 등장하게 됩니다. 이때 서비스면적은 계약면적에 해당하지 않기 때문에, 분양가에 포함되지 않으며, 등기부등본이나 건축물 대장에 표기되지 않아 세금에서 제외됩니다.


■ 분양면적

‘주택법’에서의 분양면적은 ‘공급면적’을 뜻하며, ‘건축법’에서의 분양면적은 ‘계약면적’을 뜻합니다.

아파트는 주택법을 따르기 때문에, 아파트의 분양면적은 공급면적, 즉 ‘전용면적+주거공용면적’을 의미합니다.

반면 오피스텔이나 상가는 건축법을 따르기 때문에, 이때의 전용면적은 계약면적, 즉 ‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’을 의미하게 됩니다.