[부동산상식] 모르면 손해보는 ‘중도금 무이자 대출’ 파헤치기

[부동산상식] 모르면 손해보는 ‘중도금 무이자 대출’ 파헤치기

김철수 0 254
부동산 거래는 [ 계약 ▷ 계약금 지불 ▷ 중도금 지불 ▷ 잔금 지불 ]의 단계를 거쳐 완성됩니다.

국내 아파트 시장은 대부분 선분양 후입주로 이루어져 있어서 아파트를 분양받고 입주할 때까지 2~3년 정도의 기간이 소요되는데, 이 기간 동안 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 지불하게 되죠.

평균적으로 계약금은 약 10%, 중도금은 40%~60% 정도를 차지하며, 나머지는 잔금에 해당합니다.

계약금은 통상 계약을 한 그 날 지급하는 것이 일반적인데요. 중도금은 금액이 크다 보니 시행사가 금융사를 통해 중도금 대출 시스템을 마련하는 경우가 많습니다. 중도금대출은 약 5~6차례에 나눠 실행되며, 완공 후 입주 시기가 되면 잔금대출을 받게 됩니다.

분양현장을 둘러보면 ‘중도금 무이자 대출’을 지원하는 곳이 적지 않죠. 중도금 무이자 대출에서의 '무이자'는 홈쇼핑 등에서 제공하는 무이자 혜택과는 결이 다릅니다.


■ 무이자 대출을 제공하는 이유

아파트를 건설하는 데에는 거액의 비용이 발생합니다. 아무리 대형 건설사라 해도 수백억에 달하는 공사비는 부담이 될 수밖에 없죠.

​때문에 건설사는 특정 은행과 계약을 하여, 계약자 모두가 자동으로 대출을 받을 수 있도록 합니다. 이 때문에 중도금 대출을 '집단대출'이라고도 하죠. 정리하자면, 건설사는 공바시 부담을 덜기 위해 고객의 이름으로 대출을 받은 다음, 그 자금으로 아파트를 짓는 것입니다.

이때 은행에게 대출을 받는 과정에서 3~4% 정도의 이자가 발생하는데, 이는 시행사 측에서 부담합니다. 계약자 입장에서는 이자를 지불하지 않는 것이니 ‘무이자’라 부르는 것이죠.

앞서 언급했듯 중도금은 거액이기 때문에, 개인이 개인의 신용을 이용해 대출받기에는 어려움이 있습니다.

개인이 대출을 받을 때는 담보대출을 통해야 하는데, 담보가 될 만한 무언가를 가지고 있어야만 대출이 가능한데다 이자도 적지 않은 부담이 됩니다. 시행사를 통해 대출을 받는 것이 계약자 입장에서도 이득이 되는 셈이죠.


■ 중도금 대출 이자는 분양가에 포함된다?

분양현장 중에는 중도금 대출 이자를 분양가에 녹여 포함하는 경우가 더러 존재합니다. 불법은 아니지만, 이자를 부담하는 주체가 계약자인 만큼 ‘무이자’라는 단어를 쓰는 것은 소비자 기만행위가 됩니다. 무이자보다는 ‘후불제’라는 말이 적절하죠.

따라서 중도금 대출을 받을 때는 이자가 혹시 계약금에 포함되어 있지 않은지, 포함되어 있다면 대출금리는 얼마인지 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.

실제로 ​최근에는 집단대출 심사 기준이 까다로워짐에 따라, 시행사가 금리가 높은 2금융권이나 지방은행과 대출계약을 맺는 일이 발생하여 문제가 되고 있습니다. 또한 중도금 대출을 무이자로 약속했다가 후불제로 바꾸는 경우도 더러 발생하고 있죠.

중요한 것은 아파트의 분양가 그 자체입니다.

주변시세 등과 비교했을 때 적절한 수준인지, (신규아파트인 것을 감안하더라도) 너무 높게 측정된 것은 아닌지 스스로 따져보아야 합니다.


■ 중도금 납부 유의사항

중도금에 해당하는 금액을 충분히 마련할 수 있을 만한 능력이나 여유가 된다 해도, 중도금은 ‘대출’을 통해 실투입 금액을 줄이는 것이 좋습니다. 입주시 분양권을 전매할 상황이 발생했을 때, 중도금 대출을 미리 받아놓으면 매수자의 실투자금이 줄어들기 때문에 분양권 매도가 좀 더 쉽게 이뤄질 수 있습니다.

또한 잔금을 내는 단계에서도 대출이 필요할 수 있는데요. 이렇게 신용대출이 추가적으로 필요할 때는 1억원 미만으로 대출 받는 것이 안전합니다.

중도금 대출이 있는 경우 실거주 의무, 전입신고 의무사항이 포함될 수 있으니 공고문을 꼼꼼히 살펴보셔야 하며, 집단대출의 경우 대출한도가 있으므로 대출금이 소진되기 전에 빠르게 자서해야 합니다.

또한 간혹 중도금대출의 중도 상환 수수료가 발생할 수 있으니 이 같은 사항에 해당되는지도 살펴보셔야 합니다.
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