[부동산상식] 다가구와 다세대의 차이 - 핵심 파헤치기
김철수
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2023.01.19 15:05
주택은 형태에 따라 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등으로 나뉩니다. 서로 비슷한 느낌 때문인지 단어만으로는 그 차이를 인식하기가 쉽지 않죠. 특히 다세대와 다가구에 대해서는 많은 분들이 그 개념을 혼동하는 경우가 많습니다.
다가구주택과 다세대주택은 투자, 건축, 세금, 전입신고 등에서 서로 많은 차이를 보이는데요. 이러한 주택 간의 차이를 명확히 알지 못하면 큰 피해를 볼 수도 있으니 정확히 알아두는 게 좋습니다.
■ 주택의 종류
다가구주택과 다세대주택은 주택 종류에서 우선 다릅니다.
주택은 크게 <단독주택>과 <공동주택>으로 나뉩니다. ‘단독주택’은 하나의 주택에서 하나의 세대가 소유할 수 있는 주택이고, ‘공종주택’은 하나의 주택에서 여러 세대가 각자의 소유권을 가지고 거주하는 주택이죠.
<단독주택>에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 있으며 <공동주택>에는 아파트, 연립세대, 다세대주택, 기숙사, 도시형생활주택 등이 있습니다.
즉, 다가구주택은 단독주택에 속하고, 다세대주택은 공동주택에 속하는 것이죠.
따라서 다세대주택은 아파트처럼 101호, 102호 등 각 호수별로 각각 다른 소유자가 존재합니다. 하나의 세대씩 따로 분양하거나 매매를 하는 것이 가능한 것입니다.
하지만 다가구주택은 가구수가 여럿이라 해도 건물 전체 소유자는 단 1명이기 때문에 구분소유나 개별 배배, 분양이 불가능합니다.
■ 층수 / 연면적 / 세대수
다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하인 경우
다세대주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 경우
층수에서 중요한 것은 ‘주택으로 쓰이는 층수’가 기준이 된다는 점입니다.
최근 빌라는 1층을 주차장으로 쓰고 2층부터 세대가 들어서는 필로티 구조가 흔한데요. 이러한 필로티 구조의 경우 1층의 주차장은 층수에 포함되지 않습니다.
상가를 포함하는 상가빌라의 경우에는 상가를 제외하고, 사람이 실제로 사는 층부터만 계산합니다. 1~2층은 상가, 3~6층은 주택인 다세대 주택이 존재할 수 있는 것이죠.
건축법에 따라, 다가구주택과 다세대 주택은 연면적 660㎡(약 200평)이하, 세대수는 19가구 이하로 동일한 기준을 적용 받습니다.
세대수가 20가구 이상인 경우 ‘쪼개기’ 등을 통한 불법적인 건축물이므로 다가구주택이나 다세대주택을 매수하거나 분양받을 때는 건축물 관리대장을 확인하여 불법적인 부분이 없는지 꼭 살펴야 합니다.
상가가 빌라에 포함되어 있는 경우, 상가 분양이 잘 되지 않아 이를 주택으로 불법 용도 변경하여 분양하는 일이 왕왕 벌어지기도 합니다. 따라서 다세대주택을 분양받을 때는 ‘다세대주택’인지 ‘근린생활시설’인지를 확인해야 합니다.
또한 등기부등본을 떼어 세대별로 구분등기가 되어 있는지도 체크해야 합니다. 구분등기가 되어 있는 경우 다세대, 그렇지 않은 경우 다가구주택입니다.
■ 건축
모든 건물은 주변 주택의 주거환경을 고려하여 일조권을 고려하여 건축해야 합니다. 주변 주택의 일조권을 침해하면 안 되는 것으로, 이를 ‘일조권 사선제한’이라 합니다.
다가구주택이나 다세대주택 중에는 건물 꼭대기 층이 반듯하지 않고 깎이거나 기울어진 형태를 띠는 경우가 있는데요. 바로 ‘일조권 사선제한’을 지키기 위해서입니다.
다가구주택의 경우 도로 끝에서 일조권 사선제한을 적용하며, 다세대주택의 경우 도로 중심선에서 일조권 사선제한을 적용합니다. 다가구주택은 ‘도로의 끝 선’으로부터 6m 떨어진 지점에 지어야 하고, 다세대주택은 ‘도로의 중심선(중앙선)’으로부터 6m 떨어진 지점에 지어야 합니다. 다가구주택의 경우 북쪽에 도로를 끼고 있으면 다세대주택에 비해 토지 활용 측면에서 좀 더 유리한 것이죠.
■ 세금 / 환금성 / 전입신고
각 세대가 분리되어 있는 다세대주택은 다가구주택에 비해 과세표준이 적습니다. 또한 임대사업자 혜택을 통해 세금을 절세하는 것이 가능합니다.
하지만 주택을 여러 채 소유하여 다주택자가 되면 중과세를 부과하게 되므로 본인의 여건에 따라 다세대주택이 적절한지 다가구주택이 적절한지를 잘 따져야 합니다.
추후 부동산을 매매하는 측면에서는 아무래도 다세대주택이 더 유리합니다. 다가구주택은 건물 전체 소유권을 가지는 만큼 아무래도 매매 금액이 크기 때문에 환금성 면에서는 불리하죠.
전입신고 면에서도 둘은 차이를 보입니다.
다가구주택은 전입신고를 받을 때 지번까지만 기재가 되어 있으면 되지만, 다세대주택은 동·호수까지 정확하게 기재해야 합니다.
이때 만약 등기부등본이나 건축물 관리대장과 다르게 동호수를 기재한다면 추후 경매시 보증금 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 관련 서류를 꼼꼼히 체크하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
다가구주택과 다세대주택은 투자, 건축, 세금, 전입신고 등에서 서로 많은 차이를 보이는데요. 이러한 주택 간의 차이를 명확히 알지 못하면 큰 피해를 볼 수도 있으니 정확히 알아두는 게 좋습니다.
■ 주택의 종류
다가구주택과 다세대주택은 주택 종류에서 우선 다릅니다.
주택은 크게 <단독주택>과 <공동주택>으로 나뉩니다. ‘단독주택’은 하나의 주택에서 하나의 세대가 소유할 수 있는 주택이고, ‘공종주택’은 하나의 주택에서 여러 세대가 각자의 소유권을 가지고 거주하는 주택이죠.
<단독주택>에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 있으며 <공동주택>에는 아파트, 연립세대, 다세대주택, 기숙사, 도시형생활주택 등이 있습니다.
즉, 다가구주택은 단독주택에 속하고, 다세대주택은 공동주택에 속하는 것이죠.
따라서 다세대주택은 아파트처럼 101호, 102호 등 각 호수별로 각각 다른 소유자가 존재합니다. 하나의 세대씩 따로 분양하거나 매매를 하는 것이 가능한 것입니다.
하지만 다가구주택은 가구수가 여럿이라 해도 건물 전체 소유자는 단 1명이기 때문에 구분소유나 개별 배배, 분양이 불가능합니다.
■ 층수 / 연면적 / 세대수
다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하인 경우
다세대주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 경우
층수에서 중요한 것은 ‘주택으로 쓰이는 층수’가 기준이 된다는 점입니다.
최근 빌라는 1층을 주차장으로 쓰고 2층부터 세대가 들어서는 필로티 구조가 흔한데요. 이러한 필로티 구조의 경우 1층의 주차장은 층수에 포함되지 않습니다.
상가를 포함하는 상가빌라의 경우에는 상가를 제외하고, 사람이 실제로 사는 층부터만 계산합니다. 1~2층은 상가, 3~6층은 주택인 다세대 주택이 존재할 수 있는 것이죠.
건축법에 따라, 다가구주택과 다세대 주택은 연면적 660㎡(약 200평)이하, 세대수는 19가구 이하로 동일한 기준을 적용 받습니다.
세대수가 20가구 이상인 경우 ‘쪼개기’ 등을 통한 불법적인 건축물이므로 다가구주택이나 다세대주택을 매수하거나 분양받을 때는 건축물 관리대장을 확인하여 불법적인 부분이 없는지 꼭 살펴야 합니다.
상가가 빌라에 포함되어 있는 경우, 상가 분양이 잘 되지 않아 이를 주택으로 불법 용도 변경하여 분양하는 일이 왕왕 벌어지기도 합니다. 따라서 다세대주택을 분양받을 때는 ‘다세대주택’인지 ‘근린생활시설’인지를 확인해야 합니다.
또한 등기부등본을 떼어 세대별로 구분등기가 되어 있는지도 체크해야 합니다. 구분등기가 되어 있는 경우 다세대, 그렇지 않은 경우 다가구주택입니다.
■ 건축
모든 건물은 주변 주택의 주거환경을 고려하여 일조권을 고려하여 건축해야 합니다. 주변 주택의 일조권을 침해하면 안 되는 것으로, 이를 ‘일조권 사선제한’이라 합니다.
다가구주택이나 다세대주택 중에는 건물 꼭대기 층이 반듯하지 않고 깎이거나 기울어진 형태를 띠는 경우가 있는데요. 바로 ‘일조권 사선제한’을 지키기 위해서입니다.
다가구주택의 경우 도로 끝에서 일조권 사선제한을 적용하며, 다세대주택의 경우 도로 중심선에서 일조권 사선제한을 적용합니다. 다가구주택은 ‘도로의 끝 선’으로부터 6m 떨어진 지점에 지어야 하고, 다세대주택은 ‘도로의 중심선(중앙선)’으로부터 6m 떨어진 지점에 지어야 합니다. 다가구주택의 경우 북쪽에 도로를 끼고 있으면 다세대주택에 비해 토지 활용 측면에서 좀 더 유리한 것이죠.
■ 세금 / 환금성 / 전입신고
각 세대가 분리되어 있는 다세대주택은 다가구주택에 비해 과세표준이 적습니다. 또한 임대사업자 혜택을 통해 세금을 절세하는 것이 가능합니다.
하지만 주택을 여러 채 소유하여 다주택자가 되면 중과세를 부과하게 되므로 본인의 여건에 따라 다세대주택이 적절한지 다가구주택이 적절한지를 잘 따져야 합니다.
추후 부동산을 매매하는 측면에서는 아무래도 다세대주택이 더 유리합니다. 다가구주택은 건물 전체 소유권을 가지는 만큼 아무래도 매매 금액이 크기 때문에 환금성 면에서는 불리하죠.
전입신고 면에서도 둘은 차이를 보입니다.
다가구주택은 전입신고를 받을 때 지번까지만 기재가 되어 있으면 되지만, 다세대주택은 동·호수까지 정확하게 기재해야 합니다.
이때 만약 등기부등본이나 건축물 관리대장과 다르게 동호수를 기재한다면 추후 경매시 보증금 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 관련 서류를 꼼꼼히 체크하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
