전월세를 계약할 때 「특약사항」을 넣는 경우가 있죠. 특약이란 부동산 계약을 할 때 주된 계약 내용을 보완하기 위해서 부가하는 특별한 약정을 말합니다.

기본적인 주택임대차 계약서만으로는 계약시 발생할 수 있는 다양한 문제들을 전부 해결할 수 없기 때문에, 특약을 잘 쓰는 것이 무척 중요합니다.

하지만 계약서에 작성했다고 해서 반드시 힘을 갖는 것은 아닙니다. 임대차계약서의 특약이 주택임대차보호법의 범위를 넘어서는 경우 법적 효력이 없으니, 이 부분을 잘 이해해야 합니다.



■ 계약 기간 관련 특약

임대차 계약서 특약 중에 가장 흔한 사례는 계약 기간을 1년 등으로 짧게 잡는 경우입니다.

주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 주거기간이 2년이기 때문에, 계약기간을 이보다 짧게 계약하는 것은 법적 효력이 없습니다.

주택임대차보호법에 따르면, 계약의 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 경우 임대차 계약 기간을 2년으로 보고 있습니다. 2022년에는 이같은 내용이 더욱 강화되기도 하였는데요. 현재는 임차인이 원할 경우 총 4년을 거주할 수 있습니다.


■ 월세 연체 관련 특약

임차인이 월세를 연체하는 상황은 임대인 입장에서 참으로 곤란하고 피곤하죠. 그래서 간혹 ‘월세를 연체할 경우’를 대비하여 특약을 추가하는 경우가 있습니다.

임차인이 월세를 연차했을 때 임대인이 계약 해지를 통보하거나, 세입자의 짐을 처분하거나 강제로 내보낼 수 있도록 하는 것인데요. 법적으로 임대인이 계약 해지를 통보하는 것은 가능하지만 임차인의 짐을 빼거나 쫓아내는 것은 불가능합니다. 특히 짐을 빼기 위해 집에 들어가는 행위는 주거침입죄 등에 해당되어 임대인이 법적 처분을 받을 수 있으니 유의해야 합니다.

만약 임대인 입장에서 임차인을 강제로 내보내고 싶다면 명도소송을 진행해야 하며, 월세 연체가 염려되어 특약을 꾸미고 싶다면 연체했을 시 월세의 일정 퍼센트에 해당하는 돈을 더 내도록 하는 등의 특약을 넣는 것이 더 적절합니다.


■ 보증금 및 월세 증액 특약

보증금, 월세 등을 인상하는 문제는 임대인과 임차인 모두에게 중요하고 예민한 부분입니다. 하지만 법을 따져보면 꽤 명확하고 단순하죠.

주택임대차보호법에 따르면 임대료는 2년마다 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이마저도 임차인이 동의를 해야만 가능합니다. 아무리 시세가 오른다 해도, 법적 테두리를 벗어난 금액을 증액할 수는 없습니다.

그렇다면 보증금 감액을 금지하는 특약은 가능할까요?

주택임대차보호법 제10조에 따르면, ‘임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다’라고 되어 있습니다.

따라서 보증금 감액을 금지하는 특약 역시 효력이 없습니다.

임대차 계약에 있어 일반적으로 임대인이 갑, 임차인이 을로 인식되지만 주택임대차보호법에서 임차인을 위해 여러 부분을 보호하고 있으니 임대인과 임차인 모두 이 같은 부분을 잘 알아두는 것이 좋습니다.