[부동산상식] 전월세 특약사항 (2) 꼭 넣어야 할 특약
김철수
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2023.02.01 14:13
전월세 계약시 작성하는 계약서의 주요 항목은 <임차주택 표시 - 계약 내용 - 특약사항 - 임대인, 임차인, 공인중개사 정보>로 구성되어 있습니다.
<계약 내용>부분에는 보증금, 계약금, 잔금의 금액을 비롯하여 계약의 존속기간 등이 포함되고, <특약사항>에는 임차인과 임대인이 서로 협약한 추가 내용이 들어가게 됩니다.
임대인과 임차인이 동의했다 해도 주택임대차보호법을 벗어나는 경우 법적 효력이 없다는 점에 대해서는 지난 글에서 다룬 적이 있었죠.
이번에는 임대인과 임차인 입장에서 미리 협의를 보면 좋은, 특약에 꼭 넣어야 할 사항들에 대해서 정리해보겠습니다.
■ 원상복구 의무
전월세 계약시 가장 많이 쓰는 특약은 바로 원상복구 의무에 관련된 내용입니다.
못을 박는 등 임차인이 집 내부 시설을 훼손하는 경우, 해당 훼손 사항에 대해 원래의 형태로 복구하도록 명시하는 것인데요. 시간이 지남에 따라 벽지가 바래거나 천재지변의 이유로 훼손되는 경우에는 수선의 의무가 임차인이 아닌 임대인에게 있습니다.
난방, 상하수도, 전기시설 등이 고장나거나 노후불량 등이 발생했을 때는 임대인이 수선하고, 임차인의 고의나 실수로 파손, 훼손 되어 소모품을 교체해야 하는 경우 임차인이 수선 비용을 물게 됩니다.
그런데 보일러 등이 고장났을 때, 이것이 노후에 의한 것인지 임차인의 고의 혹은 실수에 의한 것인지 명확하지 않을 수 있죠. 이는 책임 문제에서 큰 갈등을 불러올 수도 있습니다.
따라서 입주 전에 임대인과 임차인이 집 내부의 여러 시설을 살펴보고 노후화되어 있거나 고장난 시설이 있는지, 수리가 필요한 부분은 없는지 확인해야 합니다.
물론 이렇게 미리 살폈음에도 발견하지 못한 고장이 입주 후에 드러날 수 있습니다. 그러니 <입주 일로부터 N일 이내에 고장이 발견된 경우, 해당 고장은 인도받기 전에 발생한 것으로 추정한다>는 문구를 넣어 혹시 모를 분쟁에 대비하는 것이 좋습니다.
■ 보증금 보호
전월세 계약시 임차인 입장에서 가장 걱정되는 부분 중 하나는 바로 ‘보증금 반환’이겠죠.
임차인이 전입신고를 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지게 되면, 임차권이 그 권리보다 후순위가 되어 문제 발생시 보증금을 반환받는 과정에 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 임차인이 주택을 인도받기 전까지는 근저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 약속을 할 필요가 있습니다.
이때 전입신고와 확정일자는 신청 후 다음 날 0시부터 효력이 발생한다는 점에 유의해야 합니다.
따라서 계약 권리를 ‘잔금일’이 아닌 ‘잔금일 익일’로 설정해야 하고, 계약 권리를 위반할 경우 계약금을 배상하는 내용을 추가해주는 것이 좋습니다.
<임대인은 잔금일 익일까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금을 지불해야 한다.>
■ 중도해지 관련
개인적 사정에 의해 급하게 이사를 하는 등 중도해지를 하는 상황에 대해서도 미리 약속을 해두는 것이 좋습니다.
통상 다음 임차인을 구하는 문제나 공인중개사 비용 등에서 책임을 묻도록 하는데요. 임차인의 사정에 의해 계약이 해지되는 경우 임차인이 공인중개사 비용을 물거나 다음 임차인을 구하도록 하는 것입니다.
임대인의 사정에 의해 계약이 해지된다면 임대인이 이사비용을 지불하거나 충분한 시간을 주도록 하는 등의 특약을 포함할 수 있겠죠.
■ 반려동물 관련
반려동물을 키우는 사람이 1,000만 명에 이르는 시대입니다. 많은 사람들이 반려동물과 함께 하는 삶을 살고 있죠.
전월세 계약의 측면에서 바라보면, 반려동물은 집 내부의 시설을 파손하거나 소음 등을 유발하는 등 여러가지 문제를 발생시킬 여지가 있습니다. 그래서 아예 반려동물을 금지하는 주택들도 많죠.
반려동물을 키우고 있다면 이를 미리 알리는 것이 좋으며, 임대인 입장에서 역시 반려동물을 금지한다면 이를 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다.
■ 임차인을 위한 항목
실제 계약시에 널리 쓰이는 특약을 살펴보고 참고하는 것도 도움이 됩니다. 특히 임차인의 권리를 보장하는 항목을 꼼꼼히 살펴보고 적용할 필요가 있습니다.
<입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산>하도록 하고, <계약 만료시 임대인은 새 임대차 여부와 관계 없이 보증금을 즉시 임차인에게 반환>하도록 하는 등 돈과 관련해 분쟁이 발생할 수 있는 부분을 충분히 살피고 협의하세요.
<계약 내용>부분에는 보증금, 계약금, 잔금의 금액을 비롯하여 계약의 존속기간 등이 포함되고, <특약사항>에는 임차인과 임대인이 서로 협약한 추가 내용이 들어가게 됩니다.
임대인과 임차인이 동의했다 해도 주택임대차보호법을 벗어나는 경우 법적 효력이 없다는 점에 대해서는 지난 글에서 다룬 적이 있었죠.
이번에는 임대인과 임차인 입장에서 미리 협의를 보면 좋은, 특약에 꼭 넣어야 할 사항들에 대해서 정리해보겠습니다.
■ 원상복구 의무
전월세 계약시 가장 많이 쓰는 특약은 바로 원상복구 의무에 관련된 내용입니다.
못을 박는 등 임차인이 집 내부 시설을 훼손하는 경우, 해당 훼손 사항에 대해 원래의 형태로 복구하도록 명시하는 것인데요. 시간이 지남에 따라 벽지가 바래거나 천재지변의 이유로 훼손되는 경우에는 수선의 의무가 임차인이 아닌 임대인에게 있습니다.
난방, 상하수도, 전기시설 등이 고장나거나 노후불량 등이 발생했을 때는 임대인이 수선하고, 임차인의 고의나 실수로 파손, 훼손 되어 소모품을 교체해야 하는 경우 임차인이 수선 비용을 물게 됩니다.
그런데 보일러 등이 고장났을 때, 이것이 노후에 의한 것인지 임차인의 고의 혹은 실수에 의한 것인지 명확하지 않을 수 있죠. 이는 책임 문제에서 큰 갈등을 불러올 수도 있습니다.
따라서 입주 전에 임대인과 임차인이 집 내부의 여러 시설을 살펴보고 노후화되어 있거나 고장난 시설이 있는지, 수리가 필요한 부분은 없는지 확인해야 합니다.
물론 이렇게 미리 살폈음에도 발견하지 못한 고장이 입주 후에 드러날 수 있습니다. 그러니 <입주 일로부터 N일 이내에 고장이 발견된 경우, 해당 고장은 인도받기 전에 발생한 것으로 추정한다>는 문구를 넣어 혹시 모를 분쟁에 대비하는 것이 좋습니다.
■ 보증금 보호
전월세 계약시 임차인 입장에서 가장 걱정되는 부분 중 하나는 바로 ‘보증금 반환’이겠죠.
임차인이 전입신고를 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지게 되면, 임차권이 그 권리보다 후순위가 되어 문제 발생시 보증금을 반환받는 과정에 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 임차인이 주택을 인도받기 전까지는 근저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 약속을 할 필요가 있습니다.
이때 전입신고와 확정일자는 신청 후 다음 날 0시부터 효력이 발생한다는 점에 유의해야 합니다.
따라서 계약 권리를 ‘잔금일’이 아닌 ‘잔금일 익일’로 설정해야 하고, 계약 권리를 위반할 경우 계약금을 배상하는 내용을 추가해주는 것이 좋습니다.
<임대인은 잔금일 익일까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금을 지불해야 한다.>
■ 중도해지 관련
개인적 사정에 의해 급하게 이사를 하는 등 중도해지를 하는 상황에 대해서도 미리 약속을 해두는 것이 좋습니다.
통상 다음 임차인을 구하는 문제나 공인중개사 비용 등에서 책임을 묻도록 하는데요. 임차인의 사정에 의해 계약이 해지되는 경우 임차인이 공인중개사 비용을 물거나 다음 임차인을 구하도록 하는 것입니다.
임대인의 사정에 의해 계약이 해지된다면 임대인이 이사비용을 지불하거나 충분한 시간을 주도록 하는 등의 특약을 포함할 수 있겠죠.
■ 반려동물 관련
반려동물을 키우는 사람이 1,000만 명에 이르는 시대입니다. 많은 사람들이 반려동물과 함께 하는 삶을 살고 있죠.
전월세 계약의 측면에서 바라보면, 반려동물은 집 내부의 시설을 파손하거나 소음 등을 유발하는 등 여러가지 문제를 발생시킬 여지가 있습니다. 그래서 아예 반려동물을 금지하는 주택들도 많죠.
반려동물을 키우고 있다면 이를 미리 알리는 것이 좋으며, 임대인 입장에서 역시 반려동물을 금지한다면 이를 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다.
■ 임차인을 위한 항목
실제 계약시에 널리 쓰이는 특약을 살펴보고 참고하는 것도 도움이 됩니다. 특히 임차인의 권리를 보장하는 항목을 꼼꼼히 살펴보고 적용할 필요가 있습니다.
<입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산>하도록 하고, <계약 만료시 임대인은 새 임대차 여부와 관계 없이 보증금을 즉시 임차인에게 반환>하도록 하는 등 돈과 관련해 분쟁이 발생할 수 있는 부분을 충분히 살피고 협의하세요.
