[부동산상식] 토지의 가치를 결정하는 ‘용도지역’의 종류
김철수
0
229
2023.02.10 14:14
<용도지역>이란 <토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 효율적이고 경제적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역>을 말합니다.
쉽게 말하자면 토지에 ‘어떤 건축물을 어떤 규모로 지을 수 있는지’를 제한하는 법률이라고 이해할 수 있습니다.
용도지역은 원래 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전 등 5가지로 구분되었으나, 2003년 1월부터는 법이 바뀌면서 도시, 관리, 농림, 자연환경보전의 4가지로 축소되었습니다.
■ 도시지역
대한민국의 모든 토지는 ‘개발할 땅’과 ‘보전할 땅’으로 나뉘는데요. ‘개발할 땅’은 ‘도시지역’으로 <인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대한 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역>을 맗바니다.
도시지역은 토지를 최대한 효율적으로 쓰기 위해 지역을 세분화하고 있는데요. 목적에 따라 ①주거지역, ②상업지역, ③공업지역, ④녹지지역으로 구분하여 관리하게 됩니다.
①주거지역은 ‘거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역’으로, 다시 ▷전용주거지역, ▷일반주거지역, ▷준주거지역으로 나뉩니다.
▷전용주거지역은 ‘양호한’ 주거환경을 보호하기 위한 지역으로, ‘제1종전용주거지역’은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하며, ‘제2종전용주거지역’은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하죠.
▷일반주거지역은 ‘편리한’ 주거환경을 조성하기 위한 지역으로 저층 주택을 중심으로 하는 제1종일반주거지역, 중층 주택을 중심으로 하는 제2종일반주거지역, 중고층주택을 중심으로 하는 제3종일반주거지역으로 나뉩니다.
▷준주거지역은 주거기능을 위주로 하되 이를 지원하는 상업기능이나 업무기능을 보완한 토지를 이릅니다.
②상업지역은 ‘상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위해 필요한 지역’을 말하며, ③공업지역은 ‘공업의 편익증진을 위해 필요한 지역’을 말합니다.
④녹지지역은 주거, 상업, 공업지역과는 달리 개발행위가 제한되는 지역으로, ‘자연환경이나 농지 및 산림을 보호하고 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하고 완충하기 위한 지역’입니다.
도시가 온통 건물로만 둘러싸이게 되면 미관적으로 삭막할 뿐만 아니라 공해가 심각해지며 홍수가 났을 때 콘크리트 바닥이 물을 흡수하지 못해 하천이 범람하는 등 심각한 상황이 발생할 수 있습니다.
■ 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
관리지역은 명확한 목적을 가지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 ‘완충지역’으로 보전뿐만 아니라 개발의 목적도 가진 중간적 성격을 가진 지역을 대상으로 합니다.
이에 관리지역은 다시 ①보전관리지역, ②생산관리지역, ③계획관리지역으로 나뉘는데요. 그 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
①보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
②생산관리지역 : 농업.임업.어업 생산 드을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
③계획관리지역 : 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적인 관리가 필요한 지역
보전관리지역과 생상관리지역은 토지 이용에 대한 체한적인 성격이 강한 반면, 계획관리지역은 개발적인 성격이 강하다고 볼 수 있죠.
■ 농림지역
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로, 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.
농림지역의 지정 또는 변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 다음과 같이 제한을 받게 됩니다.
▷ 개발행위허가의 규모 : 3만㎡ 미만
▷ 건폐율 : 20% 이하
▷ 용적률 : 80% 이하
▷ 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건출물(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」[별표 2])
■ 자연환경보전지역
도시지역 외의 지역은 다른 법령에서 정하고 있는 보전산지, 야생생물보호구역, 습지보호지역 등은 자연환경보전지역으로 지정할 수 있는데요.
자연환경보전지역은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문환재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역입니다.
용폐율 80% 이하, 건폐율 20% 이하, 개발행위 허가규모 5,000㎡ 미만으로 제한되며, 자연환경보전지역 안에서 건축할 수 있는 건출물의 범위는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」[별표 22] '자연환경보전지역 안에서 건축 할 수 있는 건축물'과 같습니다.
쉽게 말하자면 토지에 ‘어떤 건축물을 어떤 규모로 지을 수 있는지’를 제한하는 법률이라고 이해할 수 있습니다.
용도지역은 원래 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전 등 5가지로 구분되었으나, 2003년 1월부터는 법이 바뀌면서 도시, 관리, 농림, 자연환경보전의 4가지로 축소되었습니다.
■ 도시지역
대한민국의 모든 토지는 ‘개발할 땅’과 ‘보전할 땅’으로 나뉘는데요. ‘개발할 땅’은 ‘도시지역’으로 <인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대한 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역>을 맗바니다.
도시지역은 토지를 최대한 효율적으로 쓰기 위해 지역을 세분화하고 있는데요. 목적에 따라 ①주거지역, ②상업지역, ③공업지역, ④녹지지역으로 구분하여 관리하게 됩니다.
①주거지역은 ‘거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역’으로, 다시 ▷전용주거지역, ▷일반주거지역, ▷준주거지역으로 나뉩니다.
▷전용주거지역은 ‘양호한’ 주거환경을 보호하기 위한 지역으로, ‘제1종전용주거지역’은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하며, ‘제2종전용주거지역’은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하죠.
▷일반주거지역은 ‘편리한’ 주거환경을 조성하기 위한 지역으로 저층 주택을 중심으로 하는 제1종일반주거지역, 중층 주택을 중심으로 하는 제2종일반주거지역, 중고층주택을 중심으로 하는 제3종일반주거지역으로 나뉩니다.
▷준주거지역은 주거기능을 위주로 하되 이를 지원하는 상업기능이나 업무기능을 보완한 토지를 이릅니다.
②상업지역은 ‘상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위해 필요한 지역’을 말하며, ③공업지역은 ‘공업의 편익증진을 위해 필요한 지역’을 말합니다.
④녹지지역은 주거, 상업, 공업지역과는 달리 개발행위가 제한되는 지역으로, ‘자연환경이나 농지 및 산림을 보호하고 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하고 완충하기 위한 지역’입니다.
도시가 온통 건물로만 둘러싸이게 되면 미관적으로 삭막할 뿐만 아니라 공해가 심각해지며 홍수가 났을 때 콘크리트 바닥이 물을 흡수하지 못해 하천이 범람하는 등 심각한 상황이 발생할 수 있습니다.
■ 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
관리지역은 명확한 목적을 가지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 ‘완충지역’으로 보전뿐만 아니라 개발의 목적도 가진 중간적 성격을 가진 지역을 대상으로 합니다.
이에 관리지역은 다시 ①보전관리지역, ②생산관리지역, ③계획관리지역으로 나뉘는데요. 그 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
①보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
②생산관리지역 : 농업.임업.어업 생산 드을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
③계획관리지역 : 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적인 관리가 필요한 지역
보전관리지역과 생상관리지역은 토지 이용에 대한 체한적인 성격이 강한 반면, 계획관리지역은 개발적인 성격이 강하다고 볼 수 있죠.
■ 농림지역
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로, 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.
농림지역의 지정 또는 변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 다음과 같이 제한을 받게 됩니다.
▷ 개발행위허가의 규모 : 3만㎡ 미만
▷ 건폐율 : 20% 이하
▷ 용적률 : 80% 이하
▷ 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건출물(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」[별표 2])
■ 자연환경보전지역
도시지역 외의 지역은 다른 법령에서 정하고 있는 보전산지, 야생생물보호구역, 습지보호지역 등은 자연환경보전지역으로 지정할 수 있는데요.
자연환경보전지역은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문환재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역입니다.
용폐율 80% 이하, 건폐율 20% 이하, 개발행위 허가규모 5,000㎡ 미만으로 제한되며, 자연환경보전지역 안에서 건축할 수 있는 건출물의 범위는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」[별표 22] '자연환경보전지역 안에서 건축 할 수 있는 건축물'과 같습니다.
