[부동산상식] 건폐율, 용적률 쉽게 이해하고 확인하자
김철수
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2022.10.24 17:49
건폐율과 용적률은 아파트, 오피스텔 등의 주택뿐만 아니라 토지에서도 통용되는 가장 기초적인 부동산 용어 중 하나입니다. 우리가 흔히 마주치는 단어임에도 대충의 뜻은 알지만 정확한 개념은 모르는 경우가 많은데요. 그래서 이번 시간에는 건폐율과 용적률의 정확한 개념을 이해하과 확인해 보도록 하겠습니다.
먼저 건폐율과 용적률의 정의부터 살펴보자면, 다음과 같습니다.
건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율
용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율
■ 건폐율
건폐율이란 ‘대지면적에 대한 건축면적의 비율’을 말합니다. 수식은 < 건축면적 / 대지면적*100 >으로 정리할 수 있습니다.
즉, 100평짜리 땅에 60평짜리 건물을 지었다면, 이 경우 건폐율은 60%가 되는 것입니다.
대지를 100% 활용하지 못하게 제한하는 이유는, 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 데에 있습니다. 또, 화재 등 재해가 발생했을 때 연소 차단, 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서이기도 하죠.
이때 토지에서 건폐율을 뺀 나머지 공간은 ‘공지’라고 하는데요. 건폐율이 60%, 공지가 40%라 하면 공지가 넓은 것처럼 느껴지지만, 실제로는 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 몸으로 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.
그렇다면, 건폐율은 무조건 높은 게 좋을까요?
건폐율이 높으면 대지 활용도가 높다는 뜻이지만, 건축물 외의 시설이나 여유공간이 부족하다는 뜻도 됩니다.
가령, 건폐율이 70%인 100평짜리 땅에 20평짜리 건물 3채가 있다면, 70평 공간에 20평짜리 건물 3개가 다닥다닥 붙어있다는 뜻이 되겠죠. 따라서 단순히 건폐율만을 따질 것이 아니라, 어느 평형대의 건물이 몇 채나 들어서 있는지도 함께 보아야 합니다.
■ 용적률
용적률이란 ‘대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율’을 말합니다. 이때 연면적에서 지하층 및 주차장 비율은 제외됩니다.
용적률을 제대로 이해하려면 연면적에 대해서도 알아야겠죠? 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 것을 말합니다.
‘바닥면적이 85㎡인 지하 3층~지상 10층 높이 건축물’의 연면적은 얼마일까요? 지하층은 제외되므로, 85㎡*10(층)=850㎡, 즉, 850%가 됩니다.
이때 주의할 것이 하나 더 있는데요. 주차용도의 면적 또한 제외된다는 점입니다. 즉, 위에서 예로 든 건물의 지하 3층부터 지상 2층까지가 주차장이라면, 연면적은 85㎡*8=680%가 되는 것입니다.
건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 됩니다. 건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고, 용적률이 높으면 건물을 높게 지을 수 있습니다.
■ 건폐율과 용적률에 따른 투자가치
건폐율과 용적률은 투자가치의 중요한 기준이 되기도 합니다.
먼저, 주거지역 분류에 따라서 건폐율과 용적률 제한이 서로 다른데요. 이것부터 확인해보겠습니다.
제1종 전용주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 50%~100%
제2종 전용주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 100%~150%
제1종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하 / 용적률 100%~200%
제2종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하 / 용적률 100%~250%
제3종 일반주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 100%~300%
준주거지역 : 건폐율 70%이하 / 용적률 200%~500%
지은 지 30년 정도 된 제3종 일반주거지역에 안의 아파트를 구매했다고 가정해보겠습니다. 이 아파트의 현재 건폐율은 30%, 용적률은 100%입니다.
이 아파트는 제3종 일반주거지역에 해당하기 때문에, 건폐율은 20%, 용적률은 200%의 여유가 있다는 뜻이 됩니다. 재건축을 할 경유 여유공간에 대한 이득을 볼 수 있기 때문에, 건설사 측에서 적극적으로 재건축에 나설 확률이 그만큼 높아지게 되고, 그만큼의 미래가치를 품고 있다고 볼 수 있습니다.
■ 특정 토지/매물의 건폐율과 용적률 확인하는 법
관심 있는 토지/매물이 있다면, ‘토지이용계획확인서’를 열람하여 건폐율과 용적률을 확인할 수 있습니다. 국토교통부에서 관리하는 토지이음( https://www.eum.go.kr ) 사이트에서 지적도 열람이 가능하며, 인터넷 사용이 어려우신 경우 해당 시군구청 건축과나 도서과에 문의하시면 됩니다.
먼저 건폐율과 용적률의 정의부터 살펴보자면, 다음과 같습니다.
건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율
용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율
■ 건폐율
건폐율이란 ‘대지면적에 대한 건축면적의 비율’을 말합니다. 수식은 < 건축면적 / 대지면적*100 >으로 정리할 수 있습니다.
즉, 100평짜리 땅에 60평짜리 건물을 지었다면, 이 경우 건폐율은 60%가 되는 것입니다.
대지를 100% 활용하지 못하게 제한하는 이유는, 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 데에 있습니다. 또, 화재 등 재해가 발생했을 때 연소 차단, 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서이기도 하죠.
이때 토지에서 건폐율을 뺀 나머지 공간은 ‘공지’라고 하는데요. 건폐율이 60%, 공지가 40%라 하면 공지가 넓은 것처럼 느껴지지만, 실제로는 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 몸으로 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.
그렇다면, 건폐율은 무조건 높은 게 좋을까요?
건폐율이 높으면 대지 활용도가 높다는 뜻이지만, 건축물 외의 시설이나 여유공간이 부족하다는 뜻도 됩니다.
가령, 건폐율이 70%인 100평짜리 땅에 20평짜리 건물 3채가 있다면, 70평 공간에 20평짜리 건물 3개가 다닥다닥 붙어있다는 뜻이 되겠죠. 따라서 단순히 건폐율만을 따질 것이 아니라, 어느 평형대의 건물이 몇 채나 들어서 있는지도 함께 보아야 합니다.
■ 용적률
용적률이란 ‘대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율’을 말합니다. 이때 연면적에서 지하층 및 주차장 비율은 제외됩니다.
용적률을 제대로 이해하려면 연면적에 대해서도 알아야겠죠? 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 것을 말합니다.
‘바닥면적이 85㎡인 지하 3층~지상 10층 높이 건축물’의 연면적은 얼마일까요? 지하층은 제외되므로, 85㎡*10(층)=850㎡, 즉, 850%가 됩니다.
이때 주의할 것이 하나 더 있는데요. 주차용도의 면적 또한 제외된다는 점입니다. 즉, 위에서 예로 든 건물의 지하 3층부터 지상 2층까지가 주차장이라면, 연면적은 85㎡*8=680%가 되는 것입니다.
건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 됩니다. 건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고, 용적률이 높으면 건물을 높게 지을 수 있습니다.
■ 건폐율과 용적률에 따른 투자가치
건폐율과 용적률은 투자가치의 중요한 기준이 되기도 합니다.
먼저, 주거지역 분류에 따라서 건폐율과 용적률 제한이 서로 다른데요. 이것부터 확인해보겠습니다.
제1종 전용주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 50%~100%
제2종 전용주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 100%~150%
제1종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하 / 용적률 100%~200%
제2종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하 / 용적률 100%~250%
제3종 일반주거지역 : 건폐율 50%이하 / 용적률 100%~300%
준주거지역 : 건폐율 70%이하 / 용적률 200%~500%
지은 지 30년 정도 된 제3종 일반주거지역에 안의 아파트를 구매했다고 가정해보겠습니다. 이 아파트의 현재 건폐율은 30%, 용적률은 100%입니다.
이 아파트는 제3종 일반주거지역에 해당하기 때문에, 건폐율은 20%, 용적률은 200%의 여유가 있다는 뜻이 됩니다. 재건축을 할 경유 여유공간에 대한 이득을 볼 수 있기 때문에, 건설사 측에서 적극적으로 재건축에 나설 확률이 그만큼 높아지게 되고, 그만큼의 미래가치를 품고 있다고 볼 수 있습니다.
■ 특정 토지/매물의 건폐율과 용적률 확인하는 법
관심 있는 토지/매물이 있다면, ‘토지이용계획확인서’를 열람하여 건폐율과 용적률을 확인할 수 있습니다. 국토교통부에서 관리하는 토지이음( https://www.eum.go.kr ) 사이트에서 지적도 열람이 가능하며, 인터넷 사용이 어려우신 경우 해당 시군구청 건축과나 도서과에 문의하시면 됩니다.
