[부동산상식] 모르면 손해! 취득세 산정시 ‘주택수’ 계산하는 법

[부동산상식] 모르면 손해! 취득세 산정시 ‘주택수’ 계산하는 법

김철수 0 380
주택을 여러 채 소유한 사람은 취득세와 양도소득세 및 중합부동산세를 내야 합니다.

주택에 취득세 및 세금을 부과하는 기준은 ‘주택수’에 포함되는가 아닌가에 있습니다. 취득세, 양도세, 종부세 등 세금에 따라 주택수에 포함되는 기준이 각자 다릅니다. 따라서 이같은 내용을 제대로 알고 주택수를 정확히 계산할 수 있어야 합니다.

특히 취득세의 경우 1세대의 주택 수에 따라서 세율이 달라지는데요. 이전에는 금액에 따라 세율이 정해져 있고 주택수를 계산할 필요가 없어 취득세 계산이 간단했지만, 20년 7.10대책 후 지방세법이 개정되면서 취득세 산정이 복잡하고 어려워졌습니다.

취득세를 기준으로 어떤 주택이 주택수에 포함되는지, 산정방법을 알아보도록 하겠습니다.


■ 취득세 주택수의 세대기준

하나의 세대가 몇 개의 주택을 소유하고 있는가를 보는 ‘1세대의 주택수’는 <1세대가 국내에 소유하고 있는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수>를 말합니다.

이때 ‘1세대’는 주민등록표를 기준으로 합니다. 주민등록표상에 올라와 있는 ‘가족’을 세대로 보는 것이죠.

실제로 따로 떨어져 살고 있다 해도, 주민등록표상에 올라와 있는 가족인 경우 지방세법에서는 하나의 같은 세대로 계산합니다. 부모와 자녀가 서로 다른 곳에 살면서 다른 주택을 소유하는 경우 1세대가 여러 주택을 소유한 형태가 되는 것입니다.

주택수가 많으면 취득세도 올라가게 되므로, 따로 떨어져 사는 가족이 각각의 주택을 소유하고 있다면 세대를 분리해두는 것이 유리합니다.


■ 취득세 기준 주택수 포함 주택

취득세를 기준으로 했을 때 ‘주택수’에 포함되는 주택은 다음과 같습니다.

① 주택
② 임대주택, 감면주택
③ 조합원입주권, 분양권, 오피스텔
④ 상속주택

이때 오피스텔은 <주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔>로 시가표준액이 1억원 초과하는 오피스텔만 주택수 산정에 포함되며, ‘오피스텔 분양권’은 주택수에 포함되지 않습니다.

다만 오피스텔은 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 오피스텔부터만 주택수에 포함됩니다. 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있다 해도 주택수에 포함되지 않는 것입니다.

④ 상속주택은 상속개시일로부터 5년 동안은 주택수에서 제외됩니다. 이는 20년 8월 법 개정과 관련이 있어, 좀 더 세세하게 살펴볼 필요가 있는데요.

▷ 2020.08.11. 이전에 상속받은 경우 2020.08.12. 부터 5년 동안 주택수에서 제외됩니다.

▷ 2020.08.12. 이후에 상속받은 경우 상속개시일(사망일)로부터 5년 이내는 주택수 제외되고, 상속개시일(사망일)로부터 5년 이후부터 주택수에 포함됩니다.

또한 주택의 공유지분이나 부속토지를 소유하거나 취득하는 경우에도 ‘주택’을 소유하거나 취득한다는 점에 유의해야 합니다. 공유지분, 부속토지 소유(취득)만으로도 주택수에 포함되기 때문에 해당 세율이 적용됩니다.


■ 취득세 기준 주택수 미포함 주택

취득세를 기준으로 주택수 산정에서 제외되는 주택은 다음과 같습니다.

① 공시가 1억원 이하인 주택
② 노인복지주택
③ 등록문화재주택
④ 가정어린이집
⑤ 농어촌주택
⑥ 사원용주택
⑦ 주택건설업자의 미분양주택
⑧ 저가 오피스텔
⑨ 오피스텔 분양권

취득세 기준 주택수에 산정되지 않는 주택으로 가장 널리 알려진 것은 ① 주택공시가격이 1억원 이하인 주택입니다. 하지만 재개발 및 재건축 사업구역 내 주택은 1억원 이하라도 제외되지 않습니다.

이때 ‘1억원’의 기준은 새로운 주택을 취득한 시점을 기준으로 합니다. 만약 A주택을 9천만원에 취득한 후 일정 기간이 지나 B주택을 추가로 취득하고자 할 때, B주택을 취득하는 시점에 A주택의 공시지가가 올라 1억원을 초과한다면 A주택은 주택수에 포함되는 것입니다.

이는 1세대 2주택까지만 적용된다는 점에도 유의해야 합니다. 3주택부터는 1억 미만의 주택이라 해도 주택수에 산정되어 취득세 중과 대상이 됩니다.

위에서 언급했듯이 오피스텔 분양권과 상속받은 지 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택수에서 제외됩니다.

또한 일시적인 2주택인 경우에도 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 이사 등 어떤 사정으로 인해 일시적으로 2개의 주택을 소유하는 경우 여기에 해당되는데요. 종전주택을 3년 이내에 매도한다면 취득세 중과에서 제외되어 취득세를 1~3%만 납부하면 됩니다.

(일시적 2주택에 대해서는 따로 한 번 더 정리해보도록 하겠습니다.)
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