자산을 늘리는 방법, 즉 ‘재테크’로써 가장 유리한 방법이 무엇이라고 생각하느냐는 질문에 무려 48%에 해당하는 사람들이 ‘부동산’을 꼽은 바 있습니다.

작년 ‘데이터솜’이 한국갤럽에서 진행한 설문에 대한 결과였는데요. 은행적금이라고 답한 사람이 21%, 주식이라고 답한 사람이 12%, 가상화폐라고 답한 사람이 1% 등인 것에 비하면 부동산 재테크에 대한 사람들의 믿음이 아주 높다고 볼 수 있습니다.

부동산 재테크는 2006년부터 줄곧 최고의 자산 증식 수단으로 손꼽혔습니다. ‘신흥귀족’으로 불리는 연예인들이 수십 억짜리 빌딩을 사서 몇 년 후 다시 수십 억의 이득을 보며 되팔았다는 기사가 심심치 않게 쏟아지기도 하죠. 

이렇게 주택, 빌딩, 토지 등의 부동산을 취득하여 일정기간 가지고 있다가 가치가 올랐을 때 이익을 보며 되파는 과정에서는 ‘세금’이 발생하게 됩니다.

사회인이라면 세금을 내는 것이 어색하지 않겠지만, 부동산 대책이 나올 때마다 정책이 바뀌고 세금 내용이 바뀌기 때문에 실제로 어떤 세금을 얼마나 내야하는지 어려워 하는 분들이 많습니다.

실제로 부동산을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때, 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 정리해보겠습니다.


■ 부동산 취득시 : 취득세

돈을 주고 부동산을 사거나 상속 및 증여, 혹은 재개발로 부동산을 취득하는 경우 내는 세금을 <취득세>라 합니다. 어떤 방법을 통해서든 집을 ‘소유’하게 되었을 때, 이를 공표하기 위해 내는 세금이라고 이해하시면 쉽습니다.

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 내야 하며, 상속을 받은 경우에는 상속개시일이 속한 달의 말일을 기준으로 하여 6개월 이내에 내야 합니다.

여기에는 농어촌특별세와 지방교육세도 포함되는데요. 기한을 넘길 경우 무신고가산제 20% 및 납부불성실가산세까지 내야 하니 기한을 반드시 지켜야 합니다.

취득세는 주택 매매의 가격, 보유한 주택의 수, 지역 특성에 따라 세율이 각각 다르게 매겨집니다. 적게는 1%에서 많게는 12%까지 그 폭도 매우 큰 편인데요.

통상 6억원 이하 주택은 취득가액의 1%에 지방교육세 0.1%를 더해 총 1.1%의 취득세를 내게 됩니다. 1억짜리 주택을 사는 경우 취득세는 대략 110만원 정도가 되는 것이죠.

2주택자부터는 조정지역인가 비조정 지역인가에 따라 세율이 다르고, 4주택자 및 법인은 지역에 상관없이 12%의 취득세를 내야 합니다.

또한 매입한 주택의 면적이 일정 기준을 초과하면 농어촌 특별세가 추가로 발생하며, 상속받은 경우 상속세, 증여받은 경우 증여세를 부담해야 합니다.


■ 부동산 보유시 : 보유세

부동산을 ‘보유’하고 있을 때 내는 <보유세>에는 두 가지가 있습니다. 국세인 ‘종합소득세’와 지방세인 ‘재산세’이죠.

주택의 경우 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되며, 일반적인 건물은 재산세만 과세가 되는데요. 여기서 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙어 부과되며, 재산세에는 지방교육세와 지역자원 시설세가 부과됩니다.

▷ 재산세

주택을 보유하고 있다면 매월 6월 1일에 재산세가 부과됩니다.

재산세는 6개월 이상 보유한 토지, 주택, 일반 주택물, 선박, 항공기 등에 부과되는데요. 주택의 경우 주택 공시가격을 기준으로 하여 표준액이 결정됩니다.

재산세는 두 번에 걸쳐 나눠 내도록 되어 있으며, 각각 7월, 9월에 납부하면 됩니다.

▷ 종합부동산세

재산세 납부 의무자 중에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가지고 있는 사람에게 부과하는 세금입니다.

재산세와 달리 1년에 한 번, 12월에 납부하면 되는데요. 정확히 주택 공시가격이 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)을 초과하는 경우에 내야 합니다. 기본적으로 종합부종산세는 주택 가격이 높을수록, 보유한 주택의 수가 많을수록 더 높은 세금을 내도록 되어 있습니다.

종합부동산세의 세율은 다소 복잡하지만, 다행스럽게도 정부가 부과하는 것이기에 고지서 그대로 납부하면 문제가 없습니다. 하지만 종합소득세와 양도소득세는 본인이 스스로 세액을 계산해야 하는 어려움이 있으니 이를 잘 확인해야 합니다.


■ 부동산 처분시 : 양도소득세

부동산이나 주식 등 나의 권리나 재산을 다른 사람에게 양도하는 과정에서 이익이 발생하면 <양도세>를 내야 합니다.

1세대 1주택자인 경우, 아파트 등에 2년 이상 거주했다면 비과세 대상이 되어 양도소득세를 내지 않아도 되지만, 투자를 목적으로 하여 단기간에 매매하거나 규제지역에 있는 주태긴 경우 중과세가 부과되어 세금이 무척 무거워집니다.

양도소득세는 ‘차익’을 기준으로 매겨지는데요. 약 6%~45%까지 큰 폭을 보이는 것이 특징입니다.

부동산을 1억에 사서 3억에 판 경우 차익은 2억이 되겠죠. 여기에 취득시 부대비용과 취득 후 발생하는 자본지출, 양도비용 등을 차감하여 산출합니다.

양도소득세는 부동산 관련 세금 중 가장 복잡하고 단위가 큰 세금이며, 납부 기일을 반드시 지켜야 하는 등 내용이 제법 까다롭습니다. 그래서 양도소득세를 대신 계산해주는 인터넷 계산기가 따로 있을 정도죠. (실제로 필요하신 경우 ‘양도소득세 계산기’ 등으로 검색하시면 쉽게 찾아보실 수 있습니다.)

양도소득세 관현 정책이 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로, 국세청 홈페이지에서 제공하는 양도소득세 정보( https://www.nts.go.kr/tax/yangdo_1.html )를 꼼꼼히 읽어보실 것을 권장합니다.