부동산 투자를 할 때 중요한 것은 무엇일까요? 무엇을 보고 투자를 결정하는 것이 가장 안정적이고, 또 성공으로 향하는 길일까요?

한때 부동산 투자는 소수 부자들의 전유물로 여겨졌지만, 소액 투자가 가능한 상품들이 탄생하고 은행 저금리가 지속되면서, 이제는 2030 젊은 세대들에게도 사랑받는 재테크의 한 축으로 자리 잡았습니다.

그러나 정부의 부동산 정책이 계속해서 바뀌는 데다, 아무리 소액투자라 해도 큰 재화가 오가는 만큼 심적 부담은 클 수밖에 없죠.

하지만 모든 재테크에는 리스크(위험)가 따르게 마련입니다. 이 리스크를 최소화하고, 나아가 잘 관리하는 것이 재테크의 핵심이라고 볼 수 있습니다.


■ 공급과 수요

부동산 투자는 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 아파트나 오피스텔, 지식산업센터 등을 ① 임대하여 임대수익을 얻는 것과 ② 일정 기간 소유하다가 가격이 올랐을 때 되팔아 차익을 얻는 것입니다.

안정적으로 임대수익을 얻는다는 것은 곧 ‘공실이 없음’을 뜻합니다. 즉, 수요가 지속적으로 발생할 때 오랫동안 꾸준히 임대수익을 얻는 것이 가능하죠.

차익을 보고 되팔 때 중요한 것은 ▷ 가격이 오르는 것과 ▷ 부동산이 잘 팔리는 것, 즉 환금성입니다. 임대수익과 마찬가지로 결국엔 수요가 중요한 요소인 것입니다.

시장의 가격이 오르는 원리는 아주 단순합니다. 공급보다 수요가 많을 때이죠.

우리가 부동산 투자를 할 때 개발호재, 시공사 브랜드, 시장현황 등을 살펴보는 이유는 전부 수요와 연관이 있습니다. 시공사가 작은 건설사일 때보다 메이저 명품 브랜드 건설사일 때 수요가 더 높고, GTX 신설 등의 개발호재가 있을 때 수요는 올라가게 됩니다.

이렇게 수요를 살펴볼 때는 수요의 그 절대적인 숫자가 아닌 ‘공급과의 비교’를 살펴보아야 합니다.

수십만의 수요를 품고 있다 해도 주변에 경쟁상품이 지나치게 많거나 심지어 수요를 넘어설 정도로 공급이 과잉되어 있다면 수요가 많다고 할 수 없습니다.


■ 작게, 오래오래

부동산 투자는 일확천금으로 접근하지 않는 것이 좋습니다.

우리는 간혹 언론을 통해, 수십~수백억을 손에 쥔 부동산 성공사례를 만나곤 합니다. ‘30억 주고 산 빌딩을 70억에 되팔아 40억을 벌었다’ 같은, 마치 꿈같은 이야기가 우리의 부러움을 사죠.

돈이 돈을 낳는 듯한 이러한 일들은 사실 그 뒤에 수많은 실패담을 숨기고 있습니다. 성공하는 사람보다 실패하는 사람이 많으며, 그만큼 엄청난 리스크를 안고 있는데다가, 투자 금액 자체가 높아 아무나 접근할 수 없는 세계이기도 합니다.

주식이 그러하듯 부동산 투자 역시 작은 돈으로, 작게 시작하는 것이 바람직합니다.

부동산의 규모나 수익의 크기에 욕심을 부리기보다는, 수요가 많은 소형 아파트나 오피스텔처럼 ‘무리하지 않는 선’에서 투자가 가능한 상품 중에 실속있는 상품을 골라 투자하세요.

그렇게 자산을 조금씩 늘린 후에 더 큰 부동산으로 넘어가거나, 혹은 작은 부동산을 여러 채 굴리는 것으로 확대해가면 됩니다.


■ 부동산은 다양하다

부동산이라고 하면 흔히 아파트를 많이 떠올리지만, 실제 부동산에는 오피스텔, 지식산업센터, 빌라, 상가, 토지 등 많은 종류가 있습니다.

각각 종류에 따라 그 속성과 접근법이 다르고, 따라서 어떤 기준을 가지고 투자해야 하는지도 달라지게 됩니다.

가령 아파트는 추후에 가격이 오를 것인지 프리미엄 여부가 중요하고, 오피스텔은 주로 임대수익이 목적인 만큼 수익률이 중요하며, 빌라는 재개발에 투자하는 것이 안정적인 출발입니다.

또한 지역에 따라서 상승장과 하락장이 서로 다르기 때문에, 수도권에만 목매지 말고 현재 어느 지역이 상승장 혹은 하락장인지,  수십년같의 흐름이 어떠했는지, 각 지역의 수요와 공급 상황은 어떠한지 넓게 살펴야 합니다.