내달 부동산 세제·청약 확 바뀐다…"보유·양도시 주의"

내달 부동산 세제·청약 확 바뀐다…"보유·양도시 주의"


분양권을 보유한 가구는 내년부터 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주한다는 점에 유의해야 한다. 지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 그러나 내달부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함된다. 단 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다.



1세대 1주택 장기보유특별공제 방식도 확 바뀐다. 1주택자가 9억원 초과 주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현행은 보유 기간에 따라 연 8%씩 공제했으나 이젠 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다. 따라서 보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 증가할 수 있다.


소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정도 발생한다. 소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐다. 다음달 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않으나 10억원을 초과하면 초과 소득에 대해 세율이 3%포인트 늘어난 45%가 적용된다.


종합부동산세율도 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 종부세 과세기준일은 6월1일이므로 이에 대한 부담이 크다면 상황을 따져 처분 여부를 결정해야 한다. 다주택을 보유한 법인은 종부세 최고세율(6%)이 적용되며 6억원 공제도 폐지된다.


법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치다. 추가세율 적용대상에는 입주권, 분양권이 추가된다.


과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제 받게 된다. 현행 최고 70%에서 10%포인트 상향 조정된다.


청약에서의 변화에도 주목해야한다. 내년부터 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.


분양주택 입주 예정일 사전 통보도 신설된다. 지금까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었다. 이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했다. 이러한 문제를 방지하기 위해 내년부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했다.


한편 공동주택 입주 전 하자보수도 의무화된다. 다음달 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 한다. 사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 한다. 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다. 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.


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